猜不透的“微调风” 看不清的地产热


 发布时间:2020-11-28 16:07:52

民生考量和经济稳定是房地产调控的两个内生变量。2010-2011年房价快速上涨而经济相对稳定的时期,房地产调控政策主要受民生压力的影响;在当前房价有所回落而经济增长可能快速下滑的情况下,房地产调控政策走向更多受经济是否稳定的影响,而民生考量权重有所降低。因此,4月底以来国家提出政

根据全国主要城市地价监测系统的最新报告,截至目前全国105个监测城市中,北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策,房地产市场再次进入敏感阶段。记者25日从全国主要城市地价监测系统获悉,2011年下半年以来,105个监测城市中,北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策,政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都4个放松限购政策“红线”的城市被叫停,其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。

据媒体报道称,从去年8月至今年5月10日,全国共有30多个城市出台了包括减免购房契税或退税、调整首套房贷利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴首次置业、放松限购条件、土地松绑等楼市“新政”。其中,在少数地方新政“流产”的同时,超八成新政已悄然通过执行。涉及的城市既有北京、上海、广州这样的一线城市,也有增城、象山、从化这样的三四线城市。地方政府动作频频,而对于政策微调会否推升房价的担忧,人民日报在5月14的报道中指出,各地纷纷出台支持刚需的政策,尤其是今年以来银行的信贷比较宽松,为市场释放了流动性。

同时,在房地产企业难以从银行获取信贷资金的情况下,对普通商品房开发贷款,金融机构应该给予适当贷款利息以及优先贷款优惠。根据北京市住建委的数据,进入5月以来,北京市的商品住宅总库存已降至8万套以下,如按照当前的销售速度测算,不足一年即可消化完毕。谢逸枫认为,以闲置土地、未竣工土地等形式存在的潜在库存需要尽快释放。根据国土部的数据,当前全国未竣工的房地产用地面积接近40万公顷,是前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。

更为重要的是,为实现经济转型升级,国家已经主动降低了今年经济增长速度,对经济适度减速容忍度提高。因此,在房价反弹压力和上涨动力仍旧存在,而房价合理回归的目标还未实现的情况下,还不需要、也不能松动限购和限贷政策。因此,近期房地产政策微调的基本思路就在于,在坚持限购、限贷政策不变的前提下,通过降低首套房购置的成本,刺激以首套房为主的刚需入市,消化房企库存,增加房企经营性现金流,缓解房企资金压力,改善房企预期并促进房企新开工和拿地。

据多家媒体报道,在5月29日湖南发改委召开的全省经济形势座谈会上,下发文件表示在房地产调控总基调不变的情况下,为了促进刚性需求,引导市场形成统一预期,将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施,支持居民购买首套普通住房。不过,次日,湖南发改委信息中心副主任田拥军接受《经济参考报》记者采访时表示,关于湖南出台楼市微调政策的报道并不属实,并强调“湖南发改委从未研究楼市救市措施”。此前,据《第一财经日报》报道,5月28日,重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会,放宽首套房公积金贷款政策。

美联物业市场研究部总监张大伟认为:房贷优惠取消的可能非常大。而且明显要大于营业税优惠的减免。他的理由是今年北京房价上涨的速度已经超越2007年全年涨幅,商品房累计涨幅52.2%,二手房累计涨幅39.1%。而且这样的价格上涨是建立在楼市成交总量每月超过4万套的基础上的。70%以上的购买者选择了贷款。这样一旦价格出现调整,带来的次贷风险非常大,简单的说,如果价格回到年初水平,那么在今年6月以来买房的十几万套房源大部分将变成负资产。

然而无论是一手还是二手住宅,成交量却略显疲态呈现出下行趋势,市场观望情绪明显。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出,“7月均价创出一年来的新高后,成交面积却出现了09年以来的首次下跌,可见目前的房价已超过了购房者的承受能力,并且新增供应的相对不足,从而导致开发商捂盘惜售,也是促使成交量减少的一个原因。因此后期如果房价持续快速上涨的话,成交量极有可能出现大幅的萎缩。”同时,上海二手房在经过上半年的集中放量后,成交量在7月份也步入年内的首次调整;成交均价则连续第九个月上扬,但环比涨幅呈回落态势。

10月25日,天津房地产交易资金监管中心发布公告称,住房交易网签首付可分两次交纳,但首付款不能低于总房款的30%。贵阳则在10月初推出新政,规定购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。据不完全统计,最近一个月,已有近10个城市对楼市政策进行微调,刺激楼市消费的意图明显。更多城市或尝试微调从本轮政策微调的方向上看,促进楼市消费无疑是首要目的。业内人士认为,这也是地方政府意图通过刺激房地产市场回暖,缓解地方财政压力。

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