地产“微调“摸着石头过河


 发布时间:2020-12-02 14:56:09

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从2013年市场基本面走势来看,由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行,再加上以城镇化拉动内需的2013年宏观经济政策的定调,明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升,但是不会出现大幅逆转行情,明年房地产市场“基本面”整体

对此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,上述政策有两大亮点:第一便是“中央要求”,如果属实,那么未来首付比例、利率折扣、税费优惠三大政策很有可能会对首套房放开,并且不仅是湖南一个地区。“最佳的模式便是,首贷首付90平方米以下重归二成,利率维持在8折或8.5折,银行不亏也不赚。”对于税费优惠,杨红旭则认为,从近期各地出台的“微调”政策,已经有很多优惠,此番湖南如果不被叫停,未来可能中央统一降低首套房相关交易税费。

元宵节一过,越来越多的业主开始酝酿春季装修,不过细心的朋友也许发现,节后烟台建材市场的价格有些微调,不少品牌的产品已经或开始酝酿涨价。业内人士提醒,提前预订能让装修更从容。市场:近期价格有微调“年前看了几款壁纸,想春天装修用,没想到过完年一看都涨价了,一卷能贵一百块钱。”家住芝罘区的范先生说,他的新房3月交付,春节过后再逛市场,发现自己看中的建材、家具不少都涨价了。记者随即走访了港城几家家居卖场,发现确有不少商家在节后调整了价格,有的商家甚至在春节前就上调了价格。

胡景晖认为,合理的改善类购房需求也是刚需,通过政策微调引导合理的改善类需求释放,不仅可以缓解目前楼市需求匮乏的瓶颈,拉动内需刺激经济发展,而且改善类人群卖出的房源也可以满足二手市场中低价位中小户型房源紧缺的困扰。所以,如果在下半年无法引导改善性购房需求正常有序释放的话,仅仅靠刺激有限的首次置业需求来拉动内需肯定是非常困难的。记者在最近走访售楼处了解到,一些开发商已经留意到改善型购房需求的存在,以及改善型住房群体的重要,逐步推出中、大户型。比如昌平的融创•长滩壹号、金科•廊桥水岸等项目,以及即将入市的望京远洋•万和公馆等,户型多在100平米-200平米以上,改善型置业群体购房的选择性较强。

在高房价面前,多个重点城市的楼市呈现“价升量跌”的态势。这既与近期楼市新增供应量不足、“二套房贷”政策严格执行有关,也是房价不断上涨将部分购房者“逼入”观望状态的结果。在宏观经济回暖基础尚未得到“夯实”之前,房地产业超常规的迅猛涨势能持续多久?种种迹象显示,楼市虽未逆转,但已面临“微调”。购房者更趋理性,不再贸然“追涨”上海中原地产提供的数据显示,7月上海中原代理的二手房成交均价为17764元/平方米,环比上涨5.5%,但成交量却环比下滑22%。

“当前这一轮调控中的限购、限贷的严厉程度远超之前的调控。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,假如房价在四季度之前有明显上涨,仍有可能引来国家新一轮的政策调控。杨红旭认为,从另一个市场主体房企来看,当前企业仍面临两重困境:存货大和资金紧。多数企业的住宅存货量仍大,若以城市而论,多数一、二线城市的新建待售住宅处于去年以来的高位,预计要到明年上半年才会重新回归合理水平。另外房企资金面依旧紧张,而且也看不到下半年开发贷显著放松的迹象。因此,即便是近几个月成交反弹,开发商仍有很大的销售压力。

尽管温州至今没有出台“放宽”限购令的正式文件,但温州人8月6日以后在市区购房已不再有时间节点限制,有关部门在实际操作中也“有标准可依”,给予办理产权证了。记者了解到,2011年3月,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》下发后,温州即下发通知,明确规定2011年3月14日后购买房屋的家庭,不管名下有几套房,也无论买后是否卖掉,都不能再买。这项政策在温州全市包括各县(市、区)同时执行。

在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松,以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下,部分城市的市场预期正在出现变化,未来一段时间内,房地产市场再次进入敏感阶段。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,在地方政府仍严重依赖土地财政且大量地方债务即将到期的背景下,类似对政策微调的“试盘”还将继续,将频频冲击限购“红线”。根据该机构的报告,目前土地出让收入和房地产税收收入占地方财政收入的比重达30%以上。来自财政部的数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入为11430亿元,同比减少4342亿元,降幅达27.5%。

在爆热的市场环境下,才导致了当地的“最严限购令”应运而生。但从去年下半年开始至今年上半年,温州房产交易已经处于平稳状态,房价也逐步趋向合理,因此温州版的限购令也就到了可以调整的时间。对于温州此次放松限购,上海房地产研究院副院长杨红旭认为,此举并没违反政策,也谈不上抢先放松,不代表限购发生变化。原先的严厉程度超过“国标”,不料其后巿场滑入深坑,领跌全国。即便现在温州限购全面取消,房价短期也不会大涨。其实,业界对该政策的最直接解读就是:温州限购政策的微调,更多的是为了摆脱连续22个月房价出现同比下降的困局。

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