简易计税下房地产开发企业预收房款怎么入账


 发布时间:2021-05-10 06:00:46

具体视交易“房产类型”和“购买年限”不同而定:房产类型:本案例中,交易住房建筑面积超过144平方米,且套内建筑面积超过120平方米,不符合普通住房的认定条件,属于非普通住房。购买年限:对产权来源为购买、产权交换(含拆迁补偿)、赠与(非直系、赡养关系)的,以房屋产权证或契税完税证上

珠海市“二手房交易价格评估(新)系统”昨天(3月1日)正式上线启用,该系统通过更科学准确的估价依据可防范二手房买卖双方以“阴阳合同”避税,使二手房交易税收征管更规范更公平。该系统的启用,意味着珠海市全市市区范围内(金湾区和斗门区除外)的二手房交易都将通过该系统核定最低计税价格。据介绍,新的系统共从市区范围内的941个社区里采集了8990栋不同楼层、朝向的住宅价格数据作为基准房价(其中最高市场价超过20000元/平方米,最低约4000元/平方米),再按国家有关规定将基准房价下浮20%的比例形成最低计税价格。

市住建委相关负责人昨日称,“最低计税价是按各个区域分别确定的,如果某个区域二手房价格变动不大,可能就不会调整最低计税价。如果变动大的,就会有所调整。”普通住宅在买卖中可以享受到税收优惠。如个人将购买超过5年的普通住房对外销售的,免征营业税;个人购买非普通住房,按照3%税率征收契税,而对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。目前的普通住宅标准也是2011年12月开始执行的,新标准中,按房屋区位不同设定不同房价标准,其中,四环内北部地区上限为38880元/平米、南部地区为34560元/平米。

不少房产经纪人仍然以拥有“熟练操作‘阴阳合同’”的经验,来说明其服务的专业性。“阴阳合同”为何一直很“安全”?北京市两高律师事务所合伙人律师董正伟表示,随着一线城市房价高涨,阴、阳两份不同合同的成交价可能相差数百万元,纳税额也可能相差几十万元。想办法规避国家税费监管就可以少花钱,这让交易方及中介机构“铤而走险”。“目前,该地区二手房成交价在每平方米3.9元左右,而最低计税价只有每平方米1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例,前者个税将超过50万元,而后者只有14万元左右。

国税总局日前发文,要求严查二手房交易中的避税行为。“做低合同价”这一交易暗角因此又被推到风口浪尖。记者发现,尽管有关部门多次明令禁止,但签订“黑白合同”做低合同价的做法仍为中介和买卖双方所青睐。二手交易避税为何屡禁不止?做低合同价顽疾如何根治?记者就此展开调查采访。业内爆料多数交易采用“黑白合同”“尽管国家明令禁止,但目前大多数二手商品房买卖仍然通过做低合同价的方法避税。”一位房产经纪从业人士告诉记者。做低合同价,是二手房交易双方签订“黑白合同”,以低于实际成交价的房款总额报税,达到避税目的。

因此,要控制房价,应通过完善保有环节税种来调节,迫使富人减少对地产资源的占有,增加市场供应。有分析人士指出,日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。在对保有环节征税的同时,应切实降低住房交易环节的税负,这或许在将来会减少“阴阳合同”的发生。据介绍,2012年以来,我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理,在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。在评估中,税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上,根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。

每次税费上调都会出现这样的情况:由于种种原因,买卖双方未能在税费上调前完成过户导致要多交几万,甚至几十万的税费。买方对于突然多出的税费实在无力承担,于是双方陷入纠纷之中。今年这种情况第一次集中出现在“国五条”后对卖房差额征收20%个税,这次悄然上调最低计税价后,据了解也有类似的情况出现。不公开最低计税价,对于买房人来说,具体要交多少税,事先只能靠猜,这给买房人成本核算人为制造了难度。其次,不公开最低计税价格的理由之一:不同楼盘、不同朝向、不同户型、不同小区价格有较大差异,因此不同房源的最低计税也不同,不便于公开。

据了解,对二手房买卖中的“阴阳合同”效力问题,一种观点认为“阳合同”属于以合法形式掩盖非法目的,损害国家、集体、第三人合法权益,因此整个合同无效;另一种观点则认为“阳合同”中除了报低价的价格条款是为了偷逃税款的非法目的而无效外,其他条款反映当事人的真实意愿,应依法成立并生效。因此,法院有时在审判时会将合同是否有效推给相关行政部门。赵江涛认为,法院作为最后一道关口,应全面衡量,切实履行职能,加大对“阴阳合同”的执法力度。(记者孔祥鑫、郭宇靖、任峰)。

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