保险资金以股权的方式投资不动产


 发布时间:2021-01-22 17:31:37

银监会近日下发通知,进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测,涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房,并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。国家统计局数据显示,8月份全国房地产资金来源中,国内贷款进一步回落,仅871亿元,同时

这边厢,平安借助旗下信托公司大举进军房地产业,先是金地集团,然后是绿城集团,短短一个多月时间,将250亿元的大单砸向了房地产市场。“平安投资房地产不是直接做开发,而是在房地产行业寻找有稳定现金流收入的资产,与保险资产的长期负债性相匹配,如酒店、商场、公寓等,随着未来经济复苏和通胀的趋势,这些资产将对公司的利润产生正面影响。”平安资产董事长陈德贤在中报业绩说明会上为平安的“不动产路径”做出注解。无独有偶,在平安祭出连串举动的同时,中国人寿今年7月,通过旗下中国人寿投资控股有限公司与信达投资公司签订战略合作协议,在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。

据中国之声《央广新闻》14时06分报道,新修订的《保险法》已于10月1号正式实施,明确保险资金“可投资不动产”。从新保险法出台到正式实施,保险资金何时真正进入这一新领域,可以多大规模进入,以及到底可以做哪些投资一直是监管部门、保险机构、市场、以及媒体关注的热点,近日,有报道分析近千亿保险资金投资楼市,可能改变楼市的投资格局,对此、监管部门以及保险巨头们如何看待?主持人:新保险法已经开始实施,是否意味着保险资金投资不动产即将启动?记者:按保监会历次公开表明的态度,对于保险资金投资不动产,要先立规矩再做试点,之后才逐步放开,所以正式启动起码要等《保险资金投资不动产试点管理办法》的正式出台,办法将按宏观调控的需要和产业政策的规定,规范投资的范围和投资的比例,确定业务的流程和操作程序,同时强化信息披露。

据悉,《保险资金运用管理暂行办法(草案)》已于2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过。目前,已上报国务院择机发布。权威人士透露,此草案与去年12月28日的征求意见稿相比变动很大。作为保险资金运用法规的基础性总纲,总的趋势是更加谨慎,尤其是对险资投资不动产,无论从数量占比还是投资方式,更加严格。其中,险资投资不动产占比已从6%下降到5%以下,投资渠道更加狭小。中国保监会主席吴定富1月21日在接受本报记者采访时明确表示,保险资金不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。

上周,国寿携手平安参与购入美国波士顿一个价值5亿美元的地产项目。坐拥超10万亿元总资产的保险资金对于房地产的钟情正在一浪高过一浪。国寿平安齐出手据了解,该商业地产项目由中国人寿、中国平安以及纽约地产开发商铁狮门共同投资开发,价值5亿美元。中国人寿和中国平安在其中的股权比例相当,各为1/3左右。虽然此次投资是国寿与平安首次进军美国商业地产市场,但保险资金对于房地产的觊觎却在近两年的时间里达到一个峰值。自2013年,平安保险集团以2.6亿英镑(以当时汇率计算约合23.7亿元人民币),购入伦敦金融城标志性建筑劳合社大厦,成为险资海外投资不动产的第一单后,包括国寿、安邦、阳光保险、泰康人寿在内的保险公司不断出海觅楼。

寿险“一哥”中国人寿2007年底的公告称,将以超过五亿元人民币购买中国人寿保险(集团)公司旗下部分自有房产、在建工程、土地使用权等资产。中国人寿首席投资官刘乐飞接受媒体采访时亦曾明确表态,早在两年前,中国人寿已在着手研究投资商业房产领域,并已在人员、项目、制度流程等方面,做好了前期准备工作。某些时候,房地产也与保险公司的主业推进巧妙结合在一起。2007年底,华安保险在全国各地自购物业,首批推出200家社区保险门店。

但在这些项目中,平安不能操盘,只作财务投资。比如,今年1月,华润、首开、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块后,首开董事会秘书王怡表示,该项目将由华润、首开主导,平安只是同股同权益。从金融产品过渡也是险资进入地产开发项目的途径之一。仍以平安为例,旗下陆金所就是平安间接投资房地产的一个平台。上海锦天城律师事务所高级合伙人吴卫明撰文称,陆金所彩虹系列的部分产品,被包装成了债权分拆转让,最终目的就是向社会融资。在这种模式下,可由平安集团下属的两家公司进行对手交易,通过平安银行的委托贷款,形成合法债权。然后,债权人将债权在陆金所分拆转让给投资人,如“彩虹-盛铭81A号”产品。

如1995年颁布实施的《保险法》规定:“保险公司的资金运用,限于银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式。保险公司的资金不得用于设立证券经营机构和向企业投资。”。1998年,人民银行允许保险公司参与银行间债券市场从事现券交易。经国务院批准,保险公司可以在中国保监会申请、国务院批复的额度内购买信用评级在AA+以上的中央企业债券,并可在沪深两家证券交易所交易该类上市债券。保险公司可进入银行间同业债券市场办理国债回购。

其实,在本次保险资金入楼市“开闸”前许多年里,国内部分保险巨头的资金早已通过上述途径入市获利。虽说此前的监管政策不允许这么做,但受制于法律的不完善甚至缺失,对国内保险公司“曲线获利”的行为,监管层也只能睁眼闭眼。有市场机构曾作保守估计,国内“曲线入市”的保险资金盘子已超过200亿元。不过,尽管“曲线入市”早成公开秘密,但国内外保险公司直接组建地产公司打拼市场的例子还未曾有耳闻。此外,本次“开闸”又可看作监管机构监管思路之变——行政监管改为依法监管、“堵”改为“疏”。

福康居 千珏 美伦美

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