保险资金不动产投资的交易结构


 发布时间:2021-01-25 11:23:38

据中国之声《央广新闻》14时06分报道,新修订的《保险法》已于10月1号正式实施,明确保险资金“可投资不动产”。从新保险法出台到正式实施,保险资金何时真正进入这一新领域,可以多大规模进入,以及到底可以做哪些投资一直是监管部门、保险机构、市场、以及媒体关注的热点,近日,有报道分析近

A股牛市空难很快来临商报:你对今年中国股市的走势怎么看?你认为牛市什么时候会来?尼克尔:在亚洲来说,上半年股市会好于下半年,而中国可能呈现反向状态,下半年好于上半年。出于对原材料价格上升引发的通胀担忧,市场对短期内货币政策收紧一直保持谨慎。再加上中国一路上涨的房价吸引了大量资金,也在一定程度上压制了股市的表现。不过进入下半年,市场基于2011年中国经济继续向好的判断,以及政策的逐渐明朗,上述顾虑会消失,股市会逐步向好。

对于投资渠道狭窄的中国保险业而言,开闸房地产领域的投资是迟早的事情,因为开闸意味着能使得保险资金的投资领域更多元化、更有效率。早在7月,保监会就为10月1日开始实施的新《保险法》进行预热,而保险资金投资不动产的具体细则亦有望在10月出台,就此,中国保险资金投资不动产这一新渠道即将尘埃落定。政策面的开闸与国内各个保险巨头的资本运作同步展开。继之前8月与金地集团的房地产信托战略框架协议合作之后,近日中国平安宣布,旗下平安信托与绿城集团签署合作投资战略框架协议,平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资,有望在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。

此次入股碧桂园,意味着中国平安有了一个从事房地产开发的固定合作平台。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,虽然保险机构的优势在于“钱多”,但房地产的经营链条相当复杂,后续开发与营销等环节需要高度专业性,保险机构并不具备这方面的人才。碧桂园的优势在于拥有全产业链开发能力,且营销能力在国内领先,也拥有海外地产的开发经验,预计能与平安的房地产业务产生良好的协同效应。谋地产、金融协同效应作为一家典型的家族式企业,碧桂园的股权结构一直高度集中,自2007年上市以来,公司仅在2012年与2014年进行过两次配股集资,杨氏家族成员持股比例始终保持在60%以上。

但与“钱多为患”相对应的是,保险资金普遍存在投资回报率低的问题。过去数年,中国平安(601318,咨询)、中国人寿(601628,咨询)、中国太保(601601,咨询)、新华保险(601336,咨询)四大保险公司的投资收益率均在5%左右浮动,即便在去年A股大涨的情况下,四大保险公司的投资收益率也不过在5.1%~6.1%。“过去数年,由于保险资金投资渠道的限制,以及A股的长期低迷,迫使保险公司将绝大部分可投资资产都投到银行存款、长期国债、企业债等固定收益类资产中”,孙飞告诉记者,随着我国利率进入下行通道,固定收益类资产回报率下滑,这意味着保险公司将面临更严峻的投资收益压力。

“初步统计,截止到今年年初,险资已经布局不动产行业有200亿元。”保险公司投资部门人士介绍。本次放开不动产投资后,在投资的资金来源上,征求意见稿明确规定,可用自有资金和责任准备金投资不动产,以万能保险产品和投资连接保险产品的责任准备金投资不动产的,只限于购买公开发行的不动产金融产品。仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍,在许多国家和地区,保险公司都是当地房地产市场的主要投资者。例如三星人寿即是韩国主要的房地产投资者,而国泰人寿和富邦人寿则主导着台湾的投资市场。

此次傍上了中国平安这棵“大树”,也是碧桂园上市以来首次引入大型战略投资者。“此次碧桂园配售价格较前一个交易日折让超过10%,考虑到公司股价一直处于低位,对于老股东而言每股盈利摊薄还是比较明显的。”黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,近年来杨国强积极改变碧桂园原有的家族式企业管理架构,中国平安的入股有助于改善碧桂园的股权架构,推动其进一步向现代化企业架构转型。黄立冲预计,在业务合作层面,未来碧桂园可以在开发贷款、私募债甚至众筹等金融产品上与平安展开全面合作,在海外融资成本不断上涨的大背景下,与平安的合作有助于降低碧桂园的融资成本,从而提高利润水平。

对于一些优质的商业物业,可能因为对保险资金的放行,增加卖方对买方资金量的预期,从而推高物业价格。但这种现象仅适用于“小众”市场,对普通商品房市场的影响非常有限。也就是1%-2%左右,很难形成冲击效应。保险资金在短期内带来的利好效应可能相当有限。首先,房地产是长线投资,短期内难以产生明显的效果。由于一个地产项目开发贷款的周期较短,一般在三年左右,且风险较大,因此从这方面分析,保险公司介入地产开发环节的可能性不大。

但是,保险公司投资商业地产对于商业地产的后期管理运营提出了更高的要求。目前,国内许多商业地产的物业管理、商业运营掌握在洋品牌的物业管理公司和地产经纪机构手里,本土企业的市场份额不高。上千亿的保险资金进入到地产市场,对目前以及未来的地产市场都将是好消息,但是,对保险公司来讲,却不见得完全是好消息。目前国内商业地产的转让退出机制还不够便捷,这也增加了保险公司等机构投资者投资商业地产的风险。而保险业内人士还是多少有点担心,一方面希望国内房地产投资信托基金的建设和资产证券化的推进速度进一步加快,另一方面也担心,虽然美国出现了“次贷危机”是金融监管不力和资产证券化过度所导致的,但是给我们的启示作用还是很大的。我们国家在资产证券化方面才刚刚起步,应该在大力发展的同时也要注重防范投资不利带来的巨大风险。(徐曼)。

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