保险资金投资不动产暂行规定


 发布时间:2021-01-22 08:22:21

新《保险法》对保险资金运用范围的拓宽,让保险公司终于可以正大光明地投资房地产市场了。根据新规,保险公司的资金除了可以买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券外,还可以“投资不动产”。新规的实施,会否给房地产格局带来变化?房产投资比例或不超10%在新《保险法》实施之前,保险公司早

华泰证券分析师谢皓宇表示,在“资产荒”的共识下,去年大量保险机构增持中小地产公司,其中一些公司具备一定的壳潜质,保险资金可以进行一、二级市场联动,获取投资收益。今年大型保险公司的投资策略发生转变,转向买入具备大量土地资源的公司,无论这些公司市值大小,都会更加看重其资源。谢皓宇表示,保险买入高NAV估值下折价的地产公司,按照一般房企4年的结算周期(不考虑新增拿地),若当前是6折水平、4年后回到平价,则其年化收益率可达14%。

那么,事实是否真的如此?9万亿险资找出路国际金融投资家联合会执行主席、经济学家孙飞向《每日经济新闻》记者表示,根据保险公司的运作模式,保费一旦流入保险企业,直至保单到期才会被释放出来。由于保费流入和保单到期的时间间隔往往很长,有些甚至长达几十年,意味着保险公司手上长期拥有巨额的沉淀资金,这些资金需要寻找投资出路。保险公司到底多有钱?保险行业去年全年保费收入突破2万亿元,行业总资产已突破10万亿元。截至2014年末,保险资金运用余额高达9.3万亿元。

“对于房企而言,在行业利润不断下滑的大背景下,融资成本的高低已经成为决胜的关键;对于险资而言,在白银时代,龙头房企的安全性也更高,更能满足保险公司对于稳定收益的需求,所以在龙头房企与保险公司频频结盟的背后,是双方在直接融资层面存在的合作需求”,欧阳捷说。根据欧阳捷的预计,在传统投融资领域,险资与房企会在优先股、企业债、信托等领域展开合作。像中国平安的陆金所等互联网金融平台还能为房企提供P2P或者众筹等新的融资模式。

在国家调控楼市当口,保监会关紧了保险资金投资房地产的闸门。保监会有关负责人20日说,保险资金投资不动产相关办法正在制定研讨中,将择机发布。但在办法出台前,未经保监会批准,保险公司不得开展相关投资业务。这位负责人表示:“保监会重申吴定富主席强调的‘三不’原则,即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发”。据悉,下一步,保监会将开展相关的重点检查,对发现的违规问题将依法追究相关公司和责任人的责任。

但是,单一不动产项目投资占可投资不动产额度的比例和不动产投资计划发行规模,目前仍未有定论,还在讨论之中。事实上,保险资金涉足不动产已有先例,不过之前多是利用自有资金购置自用办公楼,通过集团旗下信托、资产管理公司,或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验,仅金融街上就有中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。此外,民生人寿、太平人寿、生命人寿、中意人寿等也大举购买过写字楼。

随着10月1日新《保险法》正式实施,本月开始,保险公司投资不动产正式开闸。这意味着,早已在房地产市场伏兵已久的千亿保险资金,对房地产市场的投资开始从过去的“暗度陈仓”走向“明修栈道”。开闸泄洪10月1日开始,保险公司投资渠道被进一步拓宽。除了银行存款以外,新《保险法》将原来限定的“买卖政府债券、金融债券”修改为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”,与此同时,还新增了“投资不动产”一项。新增“不动产”投资渠道成为新《保险法》搅动市场神经的一大兴奋点。

除了中国平安外,另一保险巨头中国人寿也通过旗下公司涉足房地产行业。据了解,目前新《保险法》只显示保险资金可进入房地产行业,具体细则未出台,保险资金投资不动产的比例究竟是多少暂未规定,市场普遍认为初期比例不会很高,业内比较一致的观点是不超过10%。郝演苏判断,这个比例肯定小于保险资金投资股市的比例,他认为不会超过5%。有业内人士指出,不动产投资规模大、期限长,符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。对此郝演苏认为,保险资金运用有两个优先原则:安全性和变现性。

其中,中国人保入股五家房企,安邦保险入股四家,中国人寿入股三家,生命人寿入股两家。例如,远洋地产已被安邦保险及中国人寿占有59.02%的股份;最近行业龙头企业万科地产也被宝能系入主;安邦保险占据金融街地产、金地集团的第二大股东之位。“整体来看,目前估值偏低的优质地产股,尤其是股权分散,加上原有大股东投资实力有限的房企成为险资争夺的对象”,刘兵说,对保险公司来说,房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。

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