保险资金 房地产开发项目


 发布时间:2021-01-22 07:17:37

戴德梁行7日在北京发布房地产行业系列研报指出,险资企业将有更多资金用于房地产投资,这将极大的刺激国内地产投资市场反弹。同时,险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度,预计会将投资目光集中在京沪等一线城市带有稳定现金流的项目。就近期保险业与房地产行业的关系,戴德梁行北中国区投资及顾

新《保险法》将允许保险资金投资房地产,届时本土保险公司将被允许直接投资房地产市场,若按国际通行惯例保守估计,中国保险公司将可在国内房地产市场上投资2360亿元人民币。本报记者 王超报道10月1日这一天,对于保险业和房地产业来说是一个双喜临门的日子。在举国欢庆新中国成立60周年的同时,2月28日修订通过的《中华人民共和国保险法》(以下简称新《保险法》)也在这一天开始实施。新《保险法》中将保险公司的资金运用渠道,从原《保险法》限定的“买卖政府债券、金融债券”改为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”,同时新增“投资不动产”一项。

“从去年股市处于底部时开始,部分保险机构已经在趁机吸纳上市房企的股权”,孙飞告诉记者,大型上市房企的经营安全度很高,但多年的大熊市让其股价远低于账面价值,收购股权比直接购买物业更划算,加上股票的流动性远高于不动产,这也是金地集团(600383,咨询)、金融街(000402,咨询)、碧桂园等地产股频频获得险资青睐的主要原因。以中国平安入股碧桂园的增发价计算,碧桂园的净资产回报率超过18%,税前股息率已经高达6.6%,超过中国平安去年5.3%的净投资收益率,单是财务投资已经拥有可观的收益。

2010年6月,住建部、发改委等部委出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,提出“支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营,探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”,这些保障房建设的融资方式都是首次提出,特别是允许企业发放中长期债券,允许保险资金、信托资金进入保障房建设领域,将会有力地缓解保障房建设资金的缺乏。引入保险资金和社保资金也成为在金融上支持保障房建设的政策选项。

在以往房地产突飞猛进的日子里,险资进入房地产受到政策严格监管。在此背景下,多数保险公司都是打着“自用”的旗号收购城市核心区的商业、写字楼用于投资,不动产投资在险企的资产占比非常低。以中国平安为例,截至去年末,投资性物业在公司总投资资产中的占比仅为1.4%。直至去年5月,保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》,理论上保险资金投资不动产的比例提高至30%,险企在房地产领域的投资才获得松绑。“在我国,高收益资产配置主要为股票与房地产,A股的特征是牛短熊长且波动性大,而房地产在过去十年基本处于稳定发展状态,更适合保险资金对风险控制与波动性的要求”,孙飞说,房地产作为资金密集型行业,本身也有对低成本资金的渴求,因此两者可谓一拍即合,险资加大房地产配置已经成为不可扭转的趋势。

在北京、上海、广州等经济发达城市,保险资金购置大面积优质办公物业的行动一刻未停。据记者不完全统计,2006年泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼,共计14亿元。北京国际中心2号楼也被国内一家保险公司购买。新华人寿在保监会叫停其寿险资金的地产动作之前,除了在广州时代广场置下办公场所外,还先后投入巨资用于北京繁华地段多个商住物业的开发,在其前董事长关国亮的力主下,新华人寿的数十亿元资金先后“染指”北京西贸中心、新华人寿大厦、北京饭店二期“北京宫”、华平大厦等。

而且可投资不动产并不意味着对楼市有根本性的影响。保监会新闻发言人袁力曾多次表示,保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等,保险机构不直接参与房地产开发,不允许进行房地产的炒作。仲量联行北京研究部主管覃晓梅认为“考虑到中国各家保险公司的集合资产规模,新的保险投资政策具有大大改变中国房地产市场投资格局的潜在可能。”他还介绍,从国际经验来看,商业物业是保险公司最为关注的房地产形态。首先商业物业针对企业等机构客户,一般体量规模较大,集中管理,出租和出售均是以栋或层为单位;而住宅市场则针对个人,更类似于零售市场且分散管理,对于资金量盘大的保险资金来说,投资商业物业更为适合。

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