房地产开发企业现金流量表生成


 发布时间:2020-10-24 17:12:34

从地产商角度看,我国房地产市场或将在未来迎来一定的转变。WIND数据统计显示,截至8月15日,以证监会行业为标准,两市已有包括“万保金招”四大地产龙头在内的40家上市房地产公司发布了2010年中期业绩报告,其中,上市房地产公司库存整体增加明显,现金流量也出现了趋紧迹象。现金净流量

库存考验资金链WIND统计显示,以上40家房地产上市公司今年上半年筹资活动现金流量净额为625.86亿元,去年同期则为-21.30亿元;截至报告期末,40家房地产公司现金及现金等价物净增加额为-5.90亿元,去年同期则为371.38亿元。业内人士分析,从现金流量情况来看,上半年房企主要依赖大量的借贷保持了高速扩张。但地产调控以来,房地产企业融资渠道出现了比较大的变化,据央行统计数据,2010年第二季度,银行开发贷款新增量为1200亿元,远低于2009年同期的3800亿元。

由于销售下滑、融资受阻,今年房企正面临着越来越大的资金压力。据中国证券报记者统计,上半年沪、深A股市场上市房企的经营性现金流量净值为-1208亿元,较一季度-903亿元的情况进一步恶化,并刷新了A股房企经营现金净流出的历史纪录。当前楼市仍处下行调整期,百城房价8月继续环比下滑。进入“金九”传统销售旺季,众多房企开始加大推盘力度。业内人士指出,未来房企仍然面临去库存的任务,尽管近期部分城市的成交量在取消限购的刺激下短期回升,但在信贷政策不变的情况下,今年房企仍将面临较大的资金压力。

招商地产在去年的毛利率也出现了下滑。2014年招商地产房地产开发销售的毛利率为25%,较上年下降了3个百分点。虽然营业收入比上年增加了34%,但是公司的营业成本较2013年也大幅增加了46%。对于公司毛利率的下降,招商地产在财报中解释称,公司区域销售及产品结构逐年发生变化,二、三、四线城市项目占比逐渐增加,去年公司毛利率相对较低的地区及产品转结收入比例同比上升,导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。招商地产在规模上的持续做大,也带来了更多的存货沉淀,今年招商地产能否快速推进去化速度,将成为招商地产今年地产业务的策略重点。

这已经是连续第4个月下跌,且10个城市仍全部下跌。中指院分析人士指出,8月房地产市场仍处于下行调整期,全国整体信贷未全面放松,部分城市房地产信贷环境略有改善。由于部分城市取消限购刺激需求入市,短期市场成交回升。预计随着“金九银十”供应高峰的到来,房企在加大推盘力度的同时,合理定价、有效促销将会吸引刚需入市,市场成交或将季节性环比回升。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示,“金九银十”整体表现预计将是在价格进一步小幅回落的前提下,成交量逐步复苏,好于今年上半年,但难以再现过去的热市,国内楼市已进入由市场调节的“新常态”。随着楼市降温,各地放松楼市调控的举动也越来越多。中原地产分析师张大伟认为,一线城市年内取消限购的可能性非常小。从全国范围看,限购政策已经不是影响楼市的关键政策,信贷是否会放松将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。(记者 于萍)。

招商地产、金地集团的存货较年初分别增长了16.3%和7.5%。由于销售低迷、供应放大,不少城市的库存量正在不断积压。数据显示,包括北上广深在内的14个城市上半年新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米,库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。同花顺iFinD数据也显示,截至6月末,九成以上的上市房企的存货周转率较年初出现下降。万科存货周转率为0.08次,而年初时曾达到0.32次。

尽管不少开发商2010年交出了亮丽的业绩答卷,不过隐藏在业绩增长背后的资金链问题仍不可小觑。Wind数据显示,截至3月20日,已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元,较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。29家房企现金流下滑Wind数据显示,已披露年报的42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。

但经营性现金流量净额大幅上升未必是好事。国兴地产一季度每股经营活动产生的现金流量净额比去年同期增加1010.2%,但营业总收入为零,主要原因是没有新的项目开工销售,成本以及期间费用支出大幅减少。预收账款普遍增长截至一季度末,大部分地产公司的预收账款都比去年年末增加,由于预收账款无须付息,在一定程度上缓解了资金压力。招商地产的预收账款从去年年底的27.31亿元上升至一季度末的38.11亿元,而去年同期的该数据仅为7.34亿元,呈逐季增加态势,为未来的业绩增长奠定了基础。

与此同时,上市房企的资产负债率有所增加。在剔除预收账款后,上市房企上半年资产负债率为52.8%,同比提升了3个百分点。去库存任务艰巨在经营性现金流下滑的同时,房企存货不断增加进一步加剧了资金周转的压力。统计显示,截至6月末,上市房企存货合计达到2.21万亿元,较年初增长了11%,同比增长了25%。万科上半年存货合计3416.7亿元,较年初增长3.18%;保利地产的存货额达到2660亿元,较年初增长10.88%。

从年报来看,开发商对于楼市的投资并没有放缓,新开工面积仍然保持在较高水平,因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中,保利地产(600048)2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元,同比大幅下降了1854.06%。公司对此表示,2010年房地产项目投入增长较多是导致经营性现金流下降的主要原因。此外,万科(000002)、首开股份(600376)、华侨城A(000069)等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

祥宏 华铭 科健

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