房地产公司现金流量的特征


 发布时间:2020-10-22 19:54:31

截至2014年底,招商地产的存货货值超过千亿规模,占到总资产的67%,而2013年末招商地产的存货货值为785亿元,占总资产比重为59%,所占比重增加了8个百分点。中银国际在近期对招商地产完成的调研报告显示,招商地产在2015年的可售货值将达到1100亿元,去化率的高低直接影响到

如果从销售商品、提供劳务收到的现金这一指标看,上半年上市房企共实现3910亿元,同比下降约2%。在大型房企中,保利地产、招商地产、泰禾集团、华侨城等上半年的经营性现金流量净值均为净流出状态。万科的经营性现金流量净值则为34.33亿元,较去年由负转正。对于房地产企业而言,经营性现金流量反映了销售回笼以及土地支出等多个方面。前几年部分房企曾因大举扩充土地资源而导致现金净流出,但是从2014年中报的情况看,现金流的恶化并非源自土地储备的扩张,相反,不少房企都在放缓拿地节奏。

尽管二线城市销售好于一线,但由于前期形成供给更多,因此去化周期水平仍高于一线城市。今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平,房价会有实质调整压力。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。中国指数研究院最新发布的报告显示,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%。

除银行贷款外,企业债、证券市场融资也比较困难。开工没有放缓,融资愈加困难,而房屋的成交量也依然在底部震荡。实际上,已公布的上市公司的存货数据显示,以上公布中报的房地产企业,上半年存货总量已经达到了5545.29亿元。其中,“万保金招”四大地产巨头上半年存货高达2845亿元。广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示,从目前的销售情况来看,房地产企业的库存正在缓慢回升,而资金链则出现了趋紧的迹象,预计未来房地产企业将利用更多的促销等方式来回笼资金。

四大地产龙头中,保利地产资产负债率高达76.77%,而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。从报告期的经营活动现金流入净额看,40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元,而去年同期则是401.36亿元,相差超千亿元。从报告期投资活动现金流量净额来看,2010年上半年,这40家上市公司投资活动现金流量净额为-30.57亿元,而去年同期则仅为-8.66亿元。

以万科为例,虽然公司上半年经营性现金流出现好转,但主要是现金流出明显下滑,其中上半年购买商品、接受劳务支付的现金同比减少了约132亿元。销售回笼难度加大也在一定程度上影响了部分房企的现金流。保利地产中报显示,公司上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元,同比下降250%。公司称,主要原因是联营、合营企业往来增加及销售回笼减少。作为资金密集型行业,房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。上半年房地产开发资金来源合计5.89万亿,同比增长3%,同比增速创下历史新低。

对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,由于前期拿地较多,今年上半年房地产投资增长仍然较快。但业内人士认为,上半年开发商扩张脚步依旧,实有难言之隐,“一方面,2008年下半年后开发商一直减少开工,缓慢推盘,项目建设进入滞缓期,至2009年底,经历了一年的去库存化之后,大多数开发商均面临新增供应不足的问题,部分城市甚至无盘可卖,在这种情况下,加紧开发是必然的选择。另一方面,随着新政的实施,政府和监管部门对开发商囤地的打击力度也越来越大,由于前期拿地力度较大,这时候也不得不加大开发力度”。

“各家有各家的经,每家企业目前的经营现状都不太一样”,泰和集团总裁助理沈力男对记者表示,“前两年没有疯狂拿地、没太折腾的企业,以及产品业态和区域分布不太单一的,可能现在日子会好过一些,否则就困难一些。”虽然市场正呈现向好趋势,但房企对后市依然表示谨慎乐观,“趁着现在行情好赶紧出货,以后走势怎样就不能保证了”,昌平某在售高端楼盘负责人告诉记者。据链家地产统计,截至8月7日,共24家房企公布半年报,其中10家营业收入同比下滑,占比超过4成。而利润下滑幅度更为严重,24家房企中11家利润同比下降,利润额总计88.94亿元,同比下滑8.31%,另有3家房企出现亏损,其中嘉凯城亏损最高达3.28亿元。“尽管近两个月市场成交量回升,但这种回暖仍然处于狭义的回暖”,张宏伟表示,其他几个基本指标如房地产投资、新开工情况、房企盈利能力,尤其是房企的盈利能力或者净利润率的增长并不乐观。

这意味着去年招商地产的利润只能体系在账面收益。招商地产在地产业务上的持续投入引致的现金流量下滑,也让公司对资本市场上“淘金”愈发紧迫。比如去年招商地产快速启动了80亿元A股可转换公司债券的发行方案,目前方案处在证监会审核阶段,招商地产在债券融资方面则试图盘活存量商业不动产以获取发展资金的模式。在资本市场的发力,让招商地产收获了低成本资金,去年招商地产全年综合资金成本为5.1%,同比下降了0.13个百分点。不过,招商地产因为公司经营规模的扩大也进一步增加了负债,期内招商地产的财务费用达到8.19亿元,同比增长了三分之一。

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