房企熬过资金生死线 现金流明显改善


 发布时间:2020-10-21 04:28:00

从年报来看,开发商对于楼市的投资并没有放缓,新开工面积仍然保持在较高水平,因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中,保利地产(600048)2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元,同比大幅下降

保利地产、金地集团的存货周转率也维持在0.08次左右的范围内,而年初时这些公司的这一数值都曾维持在0.25次以上。对于房企而言,去库存已经成为当务之急。万科就在中报里表示,公司将继续坚持积极销售的策略。对于新项目,公司将坚持新推盘当月销售率60%的销售目标;同时,公司将进一步加强库存去化,确保库存结构合理。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。

四大地产龙头中,保利地产资产负债率高达76.77%,而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。从报告期的经营活动现金流入净额看,40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元,而去年同期则是401.36亿元,相差超千亿元。从报告期投资活动现金流量净额来看,2010年上半年,这40家上市公司投资活动现金流量净额为-30.57亿元,而去年同期则仅为-8.66亿元。

但经营性现金流量净额大幅上升未必是好事。国兴地产一季度每股经营活动产生的现金流量净额比去年同期增加1010.2%,但营业总收入为零,主要原因是没有新的项目开工销售,成本以及期间费用支出大幅减少。预收账款普遍增长截至一季度末,大部分地产公司的预收账款都比去年年末增加,由于预收账款无须付息,在一定程度上缓解了资金压力。招商地产的预收账款从去年年底的27.31亿元上升至一季度末的38.11亿元,而去年同期的该数据仅为7.34亿元,呈逐季增加态势,为未来的业绩增长奠定了基础。

对于大部分房地产企业来说,资金最紧张的时期似乎已经过去。截至8月7日,超20家上市房企公布半年报或业绩快报,从每股现金流量来看,多数企业相比年初都有大幅上涨,表明资金情况已经有了明显缓解。“大部分房企现在已经不再为能不能继续生存下去而发愁,从生死线的挣扎,已经转向对更大利润的追逐。”一位业内人士如是说。现金流明显改善8月6日晚间,万科公布上半年度报告,截至6月底,万科持有现金470.1亿元,较年初提高了37%,也远高于去年底的342.4亿元,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

截至2014年底,招商地产的存货货值超过千亿规模,占到总资产的67%,而2013年末招商地产的存货货值为785亿元,占总资产比重为59%,所占比重增加了8个百分点。中银国际在近期对招商地产完成的调研报告显示,招商地产在2015年的可售货值将达到1100亿元,去化率的高低直接影响到公司在2016年的结算利润,并决定招商地产2017年股权激励能否行权,因此招商地产对完成今年的销售目标动力十足。根据招商地产的财报披露,公司在2014年实现签约销售面积364万平方米,同比增加33%,签约销售金额510亿元,同比增加18%。

尽管二线城市销售好于一线,但由于前期形成供给更多,因此去化周期水平仍高于一线城市。今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平,房价会有实质调整压力。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。中国指数研究院最新发布的报告显示,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%。

这已经是连续第4个月下跌,但跌幅收窄0.22个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价同比上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,连续第8个月缩小。数据显示,8月份,北京、上海等十大城市新建住宅均价为19226元/平方米,环比下跌0.53%。这已经是连续第4个月下跌,且10个城市仍全部下跌。中指院分析人士指出,8月房地产市场仍处于下行调整期,全国整体信贷未全面放松,部分城市房地产信贷环境略有改善。由于部分城市取消限购刺激需求入市,短期市场成交回升。

预计随着“金九银十”供应高峰的到来,房企在加大推盘力度的同时,合理定价、有效促销将会吸引刚需入市,市场成交或将季节性环比回升。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“金九银十”整体表现预计将是在价格进一步小幅回落的前提下,成交量逐步复苏,好于今年上半年,但难以再现过去的热市,国内楼市已进入由市场调节的“新常态”。随着楼市降温,各地放松楼市调控的举动也越来越多。中原地产分析师张大伟认为,一线城市年内取消限购的可能性非常小。从全国范围看,限购政策已经不是影响楼市的关键政策,信贷是否会放松将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。

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