房地产开发项目资本金现金流量表


 发布时间:2020-10-22 16:55:56

四大地产龙头中,保利地产资产负债率高达76.77%,而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。从报告期的经营活动现金流入净额看,40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元,而去年同期则是401.36亿元,相差超

经营现金流明显改善经历2008年的市场调整后,地产公司的经营普遍谨慎,减少新开工面积并放缓拿地节奏,同时加大销售力度,一季度的经营性现金流明显改善,绝大部分公司经营活动产生的现金流量净额由负转正,环比和同比大幅增加。一季度,因项目投入较上年同期减少、销售回款增加,金地集团每股经营活动产生的现金流量净额为0.34元,而去年同期的该数据为-0.83元。招商地产一季度每股经营活动产生的现金流量净额为0.06元,而去年同期的该数据为-1.63元。

万科在年报中直言,未来一段时期,行业资金面紧缩将成为大势所趋,这意味着企业必须加强资金管理,更为重视财务安全。另一方面,企业也需要提升现有资源的使用效率,强化内生增长能力。值得注意的是,房企现金流情况在年内出现了较大波动。2010年一季度,上述42家房企的经营性现金流量净值仅为-355.83亿元,到了二季度回升到-259.47亿元,而三季度和四季度分别为64.37亿元和37.66亿元。随着调控政策逐步落实,加快资金周转已经成为各个开发商的经营宗旨。

顾云昌则表示,目前开发商资金链上“有压力,但还不紧张”,但他预计,如果销量继续下滑,再加上开发商受到贷款方面的限制,这种状况将在国庆前后出现变化。楼市降价幅度不大业内人士告诉记者,目前主要房地产商对地产调控政策放松的预期正在迅速消失,而地产商的这种政策“判断”或将对其下半年的销售行为产生重大影响。“短期内看不到政策放松的可能,未来公司将加大销售力度以回笼资金。”一位上市房企的内部人士对记者表示。实际上,从四大地产龙头的中报来看,这种迹象也有所显露。

从年报来看,开发商对于楼市的投资并没有放缓,新开工面积仍然保持在较高水平,因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中,保利地产(600048)2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元,同比大幅下降了1854.06%。公司对此表示,2010年房地产项目投入增长较多是导致经营性现金流下降的主要原因。此外,万科(000002)、首开股份(600376)、华侨城A(000069)等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

保利地产今年前三季度实现营业收入114.51亿元,同比增长71.09%,实现净利润17.87亿元。尽管较多房企今年销售收入创下新高,但值得注意的是,其中不少房企今年前三季度的经营性现金流量净额还是负值。Wind资讯数据显示,在98家沪深上市房企中,有23家今年前三季度经营性现金流量净额为负值,约占总数的23.5%。记者发现,在98家沪深上市房企中,万科A依然是前三季度经营性现金流量净额最为充沛的企业。《每日经济新闻》记者从Wind资讯获得的数据显示,从今年前三季度的经营性现金流量净额来看,万科A以超过112亿元排在首位,保利地产以约52.3亿元紧随其后;招商地产以51.5亿元排在第三位。华侨城A(000069,SZ)、华发股份(600325,SH)位列第四、第五位。Wind资讯数据显示,98家沪深上市房企经营性现金流量净额合计约497亿元,而该数据在去年同期约为-363.7亿元。

万科上半年存货合计3416.7亿元,较年初增长3.18%;保利地产的存货额达到2660亿元,较年初增长10.88%。招商地产、金地集团的存货较年初分别增长了16.3%和7.5%。由于销售低迷、供应放大,不少城市的库存量正在不断积压。数据显示,包括北上广深在内的14个城市上半年新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米,库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。同花顺iFinD数据也显示,截至6月末,九成以上的上市房企的存货周转率较年初出现下降。

销售回款已经成为多家品牌房企重点考核的财务指标,比如万科。近期万科总裁郁亮在北京的媒体见面会上就表示,“没有回款的销售是耍流氓。”郁亮进一步指出,今年万科会强调以现金流为基础的真实价值创造,“继续抓现金、抓回款。”在财务指标中,净利润现金含量被认为是衡量公司销售回款能力的重要指标,该指标数字越大越好。2014年招商地产的经营活动现金净流量为净流出64亿元,净利润接近43亿元,按此计算,招商地产在2014年净利润现金含量为-1.5。

由于销售下滑、融资受阻,今年房企正面临着越来越大的资金压力。据中国证券报记者统计,上半年沪、深A股市场上市房企的经营性现金流量净值为-1208亿元,较一季度-903亿元的情况进一步恶化,并刷新了A股房企经营现金净流出的历史纪录。当前楼市仍处下行调整期,百城房价8月继续环比下滑。进入“金九”传统销售旺季,众多房企开始加大推盘力度。业内人士指出,未来房企仍然面临去库存的任务,尽管近期部分城市的成交量在取消限购的刺激下短期回升,但在信贷政策不变的情况下,今年房企仍将面临较大的资金压力。

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