资金压力持续增加 上市房企上半年“失血”1208亿元


 发布时间:2020-10-26 06:05:03

从每股现金流量来看,万科上半年数据为0.26元,高于一季度的0.12元。负债方面,由于已售未结资源规模大幅提升,预收账款增加,万科上半年资产负债率为78.9%。但预收账款并不构成实际的偿债压力,如果剔除预售账款,万科真实负债占总资产的比例为39.3%,较去年年末下降0.3个百分点

万科在年报中直言,未来一段时期,行业资金面紧缩将成为大势所趋,这意味着企业必须加强资金管理,更为重视财务安全。另一方面,企业也需要提升现有资源的使用效率,强化内生增长能力。值得注意的是,房企现金流情况在年内出现了较大波动。2010年一季度,上述42家房企的经营性现金流量净值仅为-355.83亿元,到了二季度回升到-259.47亿元,而三季度和四季度分别为64.37亿元和37.66亿元。随着调控政策逐步落实,加快资金周转已经成为各个开发商的经营宗旨。

尽管不少开发商2010年交出了亮丽的业绩答卷,不过隐藏在业绩增长背后的资金链问题仍不可小觑。Wind数据显示,截至3月20日,已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元,较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。29家房企现金流下滑Wind数据显示,已披露年报的42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。

四大地产龙头中,保利地产资产负债率高达76.77%,而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。从报告期的经营活动现金流入净额看,40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元,而去年同期则是401.36亿元,相差超千亿元。从报告期投资活动现金流量净额来看,2010年上半年,这40家上市公司投资活动现金流量净额为-30.57亿元,而去年同期则仅为-8.66亿元。

这一方面说明房企融资渠道增多,同时也表明,国内房地产融资环境和难度在愈发恶化。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,从长远角度讲,房企不得不通过境外融资或者其他创新型融资方式,获得持续发展的动力和资金源泉。而在宋延庆看来,目前多数房企的融资环境仍旧不理想,渠道缺乏。除了国内贷款、海外融资,目前房企采用的融资方式仍以信托、合作等为主。融资渠道是否畅通,将成为房企生命线能否延续和发展的关键。难言大环境放松虽然现金流有了明显回升、融资消息频出,但上半年上市房企的盈利水平并不乐观,行业整体负债率仍在持续走高,房企之间出现明显分化。

尽管二线城市销售好于一线,但由于前期形成供给更多,因此去化周期水平仍高于一线城市。今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平,房价会有实质调整压力。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。中国指数研究院最新发布的报告显示,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%。

这已经是连续第4个月下跌,但跌幅收窄0.22个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价同比上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,连续第8个月缩小。数据显示,8月份,北京、上海等十大城市新建住宅均价为19226元/平方米,环比下跌0.53%。这已经是连续第4个月下跌,且10个城市仍全部下跌。中指院分析人士指出,8月房地产市场仍处于下行调整期,全国整体信贷未全面放松,部分城市房地产信贷环境略有改善。由于部分城市取消限购刺激需求入市,短期市场成交回升。

保利地产、金地集团的存货周转率也维持在0.08次左右的范围内,而年初时这些公司的这一数值都曾维持在0.25次以上。对于房企而言,去库存已经成为当务之急。万科就在中报里表示,公司将继续坚持积极销售的策略。对于新项目,公司将坚持新推盘当月销售率60%的销售目标;同时,公司将进一步加强库存去化,确保库存结构合理。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。

这意味着去年招商地产的利润只能体系在账面收益。招商地产在地产业务上的持续投入引致的现金流量下滑,也让公司对资本市场上“淘金”愈发紧迫。比如去年招商地产快速启动了80亿元A股可转换公司债券的发行方案,目前方案处在证监会审核阶段,招商地产在债券融资方面则试图盘活存量商业不动产以获取发展资金的模式。在资本市场的发力,让招商地产收获了低成本资金,去年招商地产全年综合资金成本为5.1%,同比下降了0.13个百分点。不过,招商地产因为公司经营规模的扩大也进一步增加了负债,期内招商地产的财务费用达到8.19亿元,同比增长了三分之一。

招商地产为今年全年房地产签约销售金额设定的目标为实现15%以上的增长,以此计算,招商地产预计在今年实现的销售金额将达到587亿元。即便面临现金流的全面萎缩,招商地产也并不准备放缓扩张速度。招商地产在财报中提及,公司将会扩大在房地产金融领域的合作,“力争在稳健的前提下寻求可能的进取机会”,不仅要在项目层面,更要在公司层面展开有效的重组与并购,以此“实现跨越式发展”。中银国际也在上述研究报告中指出,招商地产自上而下推行扩大规模、加快周转的模式,给予项目公司规模的考核指标,并落实问责制度。同时,招商地产也希望积极寻求并购机会,例如承接退出地产业务的央企优质项目,以做大规模,目前招商地产还成立了约 10人左右的兼并收购小组,向市场寻找项目并购机会,以争取做大规模。(余燕明)。

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