房地产企业现金流量表分析


 发布时间:2020-10-22 22:27:05

以万科为例,虽然公司上半年经营性现金流出现好转,但主要是现金流出明显下滑,其中上半年购买商品、接受劳务支付的现金同比减少了约132亿元。销售回笼难度加大也在一定程度上影响了部分房企的现金流。保利地产中报显示,公司上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元,同比下降250%

尽管不少开发商2010年交出了亮丽的业绩答卷,不过隐藏在业绩增长背后的资金链问题仍不可小觑。Wind数据显示,截至3月20日,已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元,较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。29家房企现金流下滑Wind数据显示,已披露年报的42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。

如果从销售商品、提供劳务收到的现金这一指标看,上半年上市房企共实现3910亿元,同比下降约2%。在大型房企中,保利地产、招商地产、泰禾集团、华侨城等上半年的经营性现金流量净值均为净流出状态。万科的经营性现金流量净值则为34.33亿元,较去年由负转正。对于房地产企业而言,经营性现金流量反映了销售回笼以及土地支出等多个方面。前几年部分房企曾因大举扩充土地资源而导致现金净流出,但是从2014年中报的情况看,现金流的恶化并非源自土地储备的扩张,相反,不少房企都在放缓拿地节奏。

“各家有各家的经,每家企业目前的经营现状都不太一样”,泰和集团总裁助理沈力男对记者表示,“前两年没有疯狂拿地、没太折腾的企业,以及产品业态和区域分布不太单一的,可能现在日子会好过一些,否则就困难一些。”虽然市场正呈现向好趋势,但房企对后市依然表示谨慎乐观,“趁着现在行情好赶紧出货,以后走势怎样就不能保证了”,昌平某在售高端楼盘负责人告诉记者。据链家地产统计,截至8月7日,共24家房企公布半年报,其中10家营业收入同比下滑,占比超过4成。而利润下滑幅度更为严重,24家房企中11家利润同比下降,利润额总计88.94亿元,同比下滑8.31%,另有3家房企出现亏损,其中嘉凯城亏损最高达3.28亿元。“尽管近两个月市场成交量回升,但这种回暖仍然处于狭义的回暖”,张宏伟表示,其他几个基本指标如房地产投资、新开工情况、房企盈利能力,尤其是房企的盈利能力或者净利润率的增长并不乐观。

保利地产今年前三季度实现营业收入114.51亿元,同比增长71.09%,实现净利润17.87亿元。尽管较多房企今年销售收入创下新高,但值得注意的是,其中不少房企今年前三季度的经营性现金流量净额还是负值。Wind资讯数据显示,在98家沪深上市房企中,有23家今年前三季度经营性现金流量净额为负值,约占总数的23.5%。记者发现,在98家沪深上市房企中,万科A依然是前三季度经营性现金流量净额最为充沛的企业。《每日经济新闻》记者从Wind资讯获得的数据显示,从今年前三季度的经营性现金流量净额来看,万科A以超过112亿元排在首位,保利地产以约52.3亿元紧随其后;招商地产以51.5亿元排在第三位。华侨城A(000069,SZ)、华发股份(600325,SH)位列第四、第五位。Wind资讯数据显示,98家沪深上市房企经营性现金流量净额合计约497亿元,而该数据在去年同期约为-363.7亿元。

从年报来看,开发商对于楼市的投资并没有放缓,新开工面积仍然保持在较高水平,因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中,保利地产(600048)2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元,同比大幅下降了1854.06%。公司对此表示,2010年房地产项目投入增长较多是导致经营性现金流下降的主要原因。此外,万科(000002)、首开股份(600376)、华侨城A(000069)等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

库存考验资金链WIND统计显示,以上40家房地产上市公司今年上半年筹资活动现金流量净额为625.86亿元,去年同期则为-21.30亿元;截至报告期末,40家房地产公司现金及现金等价物净增加额为-5.90亿元,去年同期则为371.38亿元。业内人士分析,从现金流量情况来看,上半年房企主要依赖大量的借贷保持了高速扩张。但地产调控以来,房地产企业融资渠道出现了比较大的变化,据央行统计数据,2010年第二季度,银行开发贷款新增量为1200亿元,远低于2009年同期的3800亿元。

这一方面说明房企融资渠道增多,同时也表明,国内房地产融资环境和难度在愈发恶化。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,从长远角度讲,房企不得不通过境外融资或者其他创新型融资方式,获得持续发展的动力和资金源泉。而在宋延庆看来,目前多数房企的融资环境仍旧不理想,渠道缺乏。除了国内贷款、海外融资,目前房企采用的融资方式仍以信托、合作等为主。融资渠道是否畅通,将成为房企生命线能否延续和发展的关键。难言大环境放松虽然现金流有了明显回升、融资消息频出,但上半年上市房企的盈利水平并不乐观,行业整体负债率仍在持续走高,房企之间出现明显分化。

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