房地产公司现金流量重要性


 发布时间:2020-10-28 16:49:50

销售回款已经成为多家品牌房企重点考核的财务指标,比如万科。近期万科总裁郁亮在北京的媒体见面会上就表示,“没有回款的销售是耍流氓。”郁亮进一步指出,今年万科会强调以现金流为基础的真实价值创造,“继续抓现金、抓回款。”在财务指标中,净利润现金含量被认为是衡量公司销售回款能力的重要指标

万科上半年存货合计3416.7亿元,较年初增长3.18%;保利地产的存货额达到2660亿元,较年初增长10.88%。招商地产、金地集团的存货较年初分别增长了16.3%和7.5%。由于销售低迷、供应放大,不少城市的库存量正在不断积压。数据显示,包括北上广深在内的14个城市上半年新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米,库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。同花顺iFinD数据也显示,截至6月末,九成以上的上市房企的存货周转率较年初出现下降。

这已经是连续第4个月下跌,但跌幅收窄0.22个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价同比上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,连续第8个月缩小。数据显示,8月份,北京、上海等十大城市新建住宅均价为19226元/平方米,环比下跌0.53%。这已经是连续第4个月下跌,且10个城市仍全部下跌。中指院分析人士指出,8月房地产市场仍处于下行调整期,全国整体信贷未全面放松,部分城市房地产信贷环境略有改善。由于部分城市取消限购刺激需求入市,短期市场成交回升。

如果从销售商品、提供劳务收到的现金这一指标看,上半年上市房企共实现3910亿元,同比下降约2%。在大型房企中,保利地产、招商地产、泰禾集团、华侨城等上半年的经营性现金流量净值均为净流出状态。万科的经营性现金流量净值则为34.33亿元,较去年由负转正。对于房地产企业而言,经营性现金流量反映了销售回笼以及土地支出等多个方面。前几年部分房企曾因大举扩充土地资源而导致现金净流出,但是从2014年中报的情况看,现金流的恶化并非源自土地储备的扩张,相反,不少房企都在放缓拿地节奏。

这意味着去年招商地产的利润只能体系在账面收益。招商地产在地产业务上的持续投入引致的现金流量下滑,也让公司对资本市场上“淘金”愈发紧迫。比如去年招商地产快速启动了80亿元A股可转换公司债券的发行方案,目前方案处在证监会审核阶段,招商地产在债券融资方面则试图盘活存量商业不动产以获取发展资金的模式。在资本市场的发力,让招商地产收获了低成本资金,去年招商地产全年综合资金成本为5.1%,同比下降了0.13个百分点。不过,招商地产因为公司经营规模的扩大也进一步增加了负债,期内招商地产的财务费用达到8.19亿元,同比增长了三分之一。

从地产商角度看,我国房地产市场或将在未来迎来一定的转变。WIND数据统计显示,截至8月15日,以证监会行业为标准,两市已有包括“万保金招”四大地产龙头在内的40家上市房地产公司发布了2010年中期业绩报告,其中,上市房地产公司库存整体增加明显,现金流量也出现了趋紧迹象。现金净流量为负WIND统计显示,截至2010年上半年报告期末,40家房地产上市公司平均资产负债率为61.13%,但资产负债率接近或达到70%的有22家,占比高达55%。

招商地产在去年的毛利率也出现了下滑。2014年招商地产房地产开发销售的毛利率为25%,较上年下降了3个百分点。虽然营业收入比上年增加了34%,但是公司的营业成本较2013年也大幅增加了46%。对于公司毛利率的下降,招商地产在财报中解释称,公司区域销售及产品结构逐年发生变化,二、三、四线城市项目占比逐渐增加,去年公司毛利率相对较低的地区及产品转结收入比例同比上升,导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。招商地产在规模上的持续做大,也带来了更多的存货沉淀,今年招商地产能否快速推进去化速度,将成为招商地产今年地产业务的策略重点。

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