房地产开发成本 现金流量附表


 发布时间:2020-10-30 02:55:22

资金链压力大房地产是资金密集型行业,却成为上半年A股市场现金流最为紧张的行业。-1208亿元的经营性现金流量净值,刷新了2010年年报时-943亿元的纪录,这也是上市房企经营性现金净流出首次破千亿元。在这146家上市房企中,有107家房企的经营性现金流量净值为负数。如果从销售商品

实际上,根据招商地产2014年财报显示,公司在当年的现金流出现大幅下滑。除了经营性现金净流量相比去年减少近70亿元外,2014年招商地产投资活动产生的现金流量净额为净流出8000万元,较2013年投资活动现金流量净额净流出7.5亿元已经是大幅收窄;去年招商地产由筹资活动产生的现金流量净额为52亿元,较2013年公司由筹资活动产生的现金流量净额62亿元同样减少了10亿元。至此,2014年招商地产现金及现金等价物余额为229亿元,较年初减少了近13亿元。

保利地产今年前三季度实现营业收入114.51亿元,同比增长71.09%,实现净利润17.87亿元。尽管较多房企今年销售收入创下新高,但值得注意的是,其中不少房企今年前三季度的经营性现金流量净额还是负值。Wind资讯数据显示,在98家沪深上市房企中,有23家今年前三季度经营性现金流量净额为负值,约占总数的23.5%。记者发现,在98家沪深上市房企中,万科A依然是前三季度经营性现金流量净额最为充沛的企业。《每日经济新闻》记者从Wind资讯获得的数据显示,从今年前三季度的经营性现金流量净额来看,万科A以超过112亿元排在首位,保利地产以约52.3亿元紧随其后;招商地产以51.5亿元排在第三位。华侨城A(000069,SZ)、华发股份(600325,SH)位列第四、第五位。Wind资讯数据显示,98家沪深上市房企经营性现金流量净额合计约497亿元,而该数据在去年同期约为-363.7亿元。

招商地产、金地集团的存货较年初分别增长了16.3%和7.5%。由于销售低迷、供应放大,不少城市的库存量正在不断积压。数据显示,包括北上广深在内的14个城市上半年新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米,库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。同花顺iFinD数据也显示,截至6月末,九成以上的上市房企的存货周转率较年初出现下降。万科存货周转率为0.08次,而年初时曾达到0.32次。

招商地产在去年的毛利率也出现了下滑。2014年招商地产房地产开发销售的毛利率为25%,较上年下降了3个百分点。虽然营业收入比上年增加了34%,但是公司的营业成本较2013年也大幅增加了46%。对于公司毛利率的下降,招商地产在财报中解释称,公司区域销售及产品结构逐年发生变化,二、三、四线城市项目占比逐渐增加,去年公司毛利率相对较低的地区及产品转结收入比例同比上升,导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。招商地产在规模上的持续做大,也带来了更多的存货沉淀,今年招商地产能否快速推进去化速度,将成为招商地产今年地产业务的策略重点。

今日,招商地产发布2014年度财报。招商地产年报披露,去年招商地产营业收入达到434亿元,同比增长三分之一,净利润达到42.6亿元,同比微增1.75%。不过,招商地产的现金流指标尤其引关注,虽然其营收实现了近三分之一的增长,但经营活动产生的现金流量净额相比2013年则减少了近70亿元,按年下降了14倍之多。针对2014年经营活动现金净流量的下降,招商地产在年报中指出,期内公司因发展需要加大了土地拓展力度,全年支付的地价及基建款较多,导致经营性现金流出大于经营性现金流入,因此经营活动产生的现金流量净额为负数。

四大地产龙头中,保利地产资产负债率高达76.77%,而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。从报告期的经营活动现金流入净额看,40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元,而去年同期则是401.36亿元,相差超千亿元。从报告期投资活动现金流量净额来看,2010年上半年,这40家上市公司投资活动现金流量净额为-30.57亿元,而去年同期则仅为-8.66亿元。

尽管二线城市销售好于一线,但由于前期形成供给更多,因此去化周期水平仍高于一线城市。今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平,房价会有实质调整压力。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。中国指数研究院最新发布的报告显示,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%。

公司称,主要原因是联营、合营企业往来增加及销售回笼减少。作为资金密集型行业,房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。上半年房地产开发资金来源合计5.89万亿,同比增长3%,同比增速创下历史新低。与此同时,上市房企的资产负债率有所增加。在剔除预收账款后,上市房企上半年资产负债率为52.8%,同比提升了3个百分点。去库存任务艰巨在经营性现金流下滑的同时,房企存货不断增加进一步加剧了资金周转的压力。统计显示,截至6月末,上市房企存货合计达到2.21万亿元,较年初增长了11%,同比增长了25%。

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