出租房产收入属于什么现金流量


 发布时间:2020-10-21 03:45:31

多个城市出台的商品房预售款监管方案,也对预售款的使用进行限制。数据显示,2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案,计划募资金额超过760亿元。不过到目前为止,尚无一例成功实施。其中,已有7家停止实施、1家未获通过,其余的有21家获得股东大会通过、2家董事会预案、3家

经营现金流明显改善经历2008年的市场调整后,地产公司的经营普遍谨慎,减少新开工面积并放缓拿地节奏,同时加大销售力度,一季度的经营性现金流明显改善,绝大部分公司经营活动产生的现金流量净额由负转正,环比和同比大幅增加。一季度,因项目投入较上年同期减少、销售回款增加,金地集团每股经营活动产生的现金流量净额为0.34元,而去年同期的该数据为-0.83元。招商地产一季度每股经营活动产生的现金流量净额为0.06元,而去年同期的该数据为-1.63元。

尽管二线城市销售好于一线,但由于前期形成供给更多,因此去化周期水平仍高于一线城市。今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平,房价会有实质调整压力。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。中国指数研究院最新发布的报告显示,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%。

对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,由于前期拿地较多,今年上半年房地产投资增长仍然较快。但业内人士认为,上半年开发商扩张脚步依旧,实有难言之隐,“一方面,2008年下半年后开发商一直减少开工,缓慢推盘,项目建设进入滞缓期,至2009年底,经历了一年的去库存化之后,大多数开发商均面临新增供应不足的问题,部分城市甚至无盘可卖,在这种情况下,加紧开发是必然的选择。另一方面,随着新政的实施,政府和监管部门对开发商囤地的打击力度也越来越大,由于前期拿地力度较大,这时候也不得不加大开发力度”。

以万科为例,虽然公司上半年经营性现金流出现好转,但主要是现金流出明显下滑,其中上半年购买商品、接受劳务支付的现金同比减少了约132亿元。销售回笼难度加大也在一定程度上影响了部分房企的现金流。保利地产中报显示,公司上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元,同比下降250%。公司称,主要原因是联营、合营企业往来增加及销售回笼减少。作为资金密集型行业,房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。上半年房地产开发资金来源合计5.89万亿,同比增长3%,同比增速创下历史新低。

万科上半年存货合计3416.7亿元,较年初增长3.18%;保利地产的存货额达到2660亿元,较年初增长10.88%。招商地产、金地集团的存货较年初分别增长了16.3%和7.5%。由于销售低迷、供应放大,不少城市的库存量正在不断积压。数据显示,包括北上广深在内的14个城市上半年新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米,库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。同花顺iFinD数据也显示,截至6月末,九成以上的上市房企的存货周转率较年初出现下降。

与此同时,上市房企的资产负债率有所增加。在剔除预收账款后,上市房企上半年资产负债率为52.8%,同比提升了3个百分点。去库存任务艰巨在经营性现金流下滑的同时,房企存货不断增加进一步加剧了资金周转的压力。统计显示,截至6月末,上市房企存货合计达到2.21万亿元,较年初增长了11%,同比增长了25%。万科上半年存货合计3416.7亿元,较年初增长3.18%;保利地产的存货额达到2660亿元,较年初增长10.88%。

“各家有各家的经,每家企业目前的经营现状都不太一样”,泰和集团总裁助理沈力男对记者表示,“前两年没有疯狂拿地、没太折腾的企业,以及产品业态和区域分布不太单一的,可能现在日子会好过一些,否则就困难一些。”虽然市场正呈现向好趋势,但房企对后市依然表示谨慎乐观,“趁着现在行情好赶紧出货,以后走势怎样就不能保证了”,昌平某在售高端楼盘负责人告诉记者。据链家地产统计,截至8月7日,共24家房企公布半年报,其中10家营业收入同比下滑,占比超过4成。而利润下滑幅度更为严重,24家房企中11家利润同比下降,利润额总计88.94亿元,同比下滑8.31%,另有3家房企出现亏损,其中嘉凯城亏损最高达3.28亿元。“尽管近两个月市场成交量回升,但这种回暖仍然处于狭义的回暖”,张宏伟表示,其他几个基本指标如房地产投资、新开工情况、房企盈利能力,尤其是房企的盈利能力或者净利润率的增长并不乐观。

销售回款已经成为多家品牌房企重点考核的财务指标,比如万科。近期万科总裁郁亮在北京的媒体见面会上就表示,“没有回款的销售是耍流氓。”郁亮进一步指出,今年万科会强调以现金流为基础的真实价值创造,“继续抓现金、抓回款。”在财务指标中,净利润现金含量被认为是衡量公司销售回款能力的重要指标,该指标数字越大越好。2014年招商地产的经营活动现金净流量为净流出64亿元,净利润接近43亿元,按此计算,招商地产在2014年净利润现金含量为-1.5。

保利地产、金地集团的存货周转率也维持在0.08次左右的范围内,而年初时这些公司的这一数值都曾维持在0.25次以上。对于房企而言,去库存已经成为当务之急。万科就在中报里表示,公司将继续坚持积极销售的策略。对于新项目,公司将坚持新推盘当月销售率60%的销售目标;同时,公司将进一步加强库存去化,确保库存结构合理。楼市仍处调整期从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。

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