房产原值的土地价值如何计算


 发布时间:2021-04-15 19:06:31

在系列稳定住房消费政策刺激下,今年4月份全国各城市住宅成交量大多出现环比明显上升,部分楼盘甚至还出现了涨价现象,反映出政策刺激措施对住宅需求释放的作用在短期看已经非常显著。特别是近期股票市场出现巨幅震荡,有分析认为股市获利资金流出将推动楼市迎来新一轮涨价潮。但考虑到房价上涨基本面

地铁飞速发展,让北京的轨道交通网络从梦想渐进到现实。一张便捷、现代、安全的轨道交通网串联起了京城百姓的生活,让出门变得更轻松,也在不经意间“带动”了房地产的迅速发展,是否“紧邻地铁”成为众多百姓购房时的衡量标准。本期的特别策划,将为京城百姓呈现北京地铁沿线的住宅和家居卖场,下一站,购房;下一站,装修;下一站,开启新生活。轨道改变地段不是神话“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”驰骋房地产40年之久的李嘉诚这一句名言,被投资者奉为金科玉律,也是大家耳熟能详的核心地产价值。

房地产税与相关税种的整合目前我国与房地产相关的税种有:营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。税种繁多,交叉征税和税率不合理问题十分突出。一是在开发环节,随着土地有偿使用制度的建立,企业以出让方式获得土地使用权已支付了巨额出让金,还要交纳租金性质的城镇土地使用税,有重复征税之嫌。二是在交易环节,购房不足5年的卖方要按交易全额缴纳5.5%营业税,还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额,交纳20%的个人所得税,而国外只对售房后18月内未购置新房的净收入开征资本利得税。

何先生花了500多万元成本,从温州一家拍卖行,拍了一套二手房,“拍之前还了解到,房子装修很好,可以拎包入住。”没想到,房子交付时,何先生大跌眼镜:地上铺的大理石,几乎每一块都被人钻了孔;预埋的电线,很多也被剪断了;木地板,也被撬得一塌糊涂……面对惨遭“毁容”的房子,何先生又气又恼,拍卖前说好的装修呢?这种情况,到底该向谁讨说法?拍卖前得知房子装修完备为了能让85岁的老母亲,在老家温州安享晚年,长年在哈尔滨做生意的何先生,去年特意回了趟温州,想挑一套大房子。

其二,目前,前滩区域的房价约在6、7万元左右,三湘拿的楼板价就要6万多元,以后怎么卖?其实我觉得这并不是一个问题,首先前滩的价值就是一颗定心丸,这个价值在我来看潜力非常巨大;再有,三湘产品的规划和品质及应用系统整合是具有很强实力的,将来卖多少钱,要靠产品说话,有一点可以肯定,三湘的价格一定是经得起市场考验的。Q2:三湘之前鲜有在市中心拿地,这次拿下这块“绝版”地王,底气从何而来?A2:其实三湘的开发生涯也已经近20年了,从深圳到上海,开发了许多很棒的作品,深圳海尚、松江四季花城、宝山海尚、南翔森林海尚等,几乎每个都是区域内的标杆楼盘,而且你会发现三湘的产品很少降价,但就是卖得很好,这与三湘过硬的产品是分不开的。

一些一线城市地铁沿线区域的商铺的价格飙升的更快。北京市大兴区黄村区域的一位地产中介则表示,三年前其所在区域商业地产的售价不足2万元/平米,地铁开通后,现在已经涨至近4万元/平米。上述段姓工作人员同时提醒本报记者,商业银行的一些老旧网点还有根据城市规划拆迁的可能,而拆迁时的补偿也将是颇为可观的。由于各家银行房产的年限、区域复杂,通过现有报表披露出来的情况来测算现在准确的市价几乎是不可能的,但是考虑到经过折价30%后目前的账面净值还逼近5000亿元,购买成本应该是7000亿元左右,即使按照最保守的估计,这部分资产的市价也将达到1.4万亿元,较目前的净值“富余”近1万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的资产价值可能达到数万亿元。

这几个楼盘中,万科北宸之光是最早拿地,也是最早开盘的项目。目前,项目已经接近收尾阶段。透明售房网显示,目前项目只有372套剩余房源,累计成交均价14764元/平方米。也正是万科的这个价格,奠定了整个板块的基础。随后滨江万家名城也以毛坯12600元/平方米、精装14600元/平方米的价格向万科看齐。这个区域的价值又何止这些呢?与一路之隔的北部软件园的几个楼盘相比,勾庄这几个项目在品牌知名度和产品口碑上,可能都更胜一筹,尤其是万科和滨江。

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