土地原值如何计算缴纳房产税


 发布时间:2020-10-24 20:36:37

由于案例符合“个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税”的优惠。因此,小王不需缴纳营业税及其附加。此外,个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。买方缴契税交易房产属于普通住房。小李能证明交易住房属于家庭唯一住房,符合以下优惠政策:个人购买90平方米及以下普通住

尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则,但对大多数人来说,脑中的那个问号依然存在:房产交易20%的个税到底收不收,会怎么收?从已经公布“国五条”实施细则的城市来看,只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中,只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则,其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市,干脆只字未提。这个问题显然是整个“国五条”实施细则中的关键。

据调查,对于目前二手房个税如何征收,很多人还是一头雾水。记者了解到,杭州二手房个税征收按照现有办法执行,能提供原值的按差价的20%征收,不能提供原值的按转让收入的1%征收;上海则明确对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,将严格按照转让所得的20%计征。中国房地产指数研究院杭州分院分析师黄晓娟认为,因杭州细则并没有明确提到20%的个税,所以现在当地二手房市场还是按照之前的规则来,房价交易总额的1%即等于税收。

“房产税只能是配合房地产调控,对房地产市场影响并没有市场期望的那么大,不能从根本上解决房地产市场的问题。”这是财政部税政司副司长尹伯钦对于各界关注的房产税改革表达的个人看法。今年4月份,新“国十条”曾明确表示,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。随后中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委<关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见>的通知》,其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。

单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍,具体标准按照各地有关规定执行。单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金,应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入,计征个人所得税。问:物业公司收取的暖气费是否计入营业税营业额?答:根据河北省地方税务局《营业税计税营业额扣除项目管理办法》(河北省地方税务局公告2013年第1号)规定:从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气、暖气和代承租者支付的水、电、燃气、暖气、房屋租金及代收的住房专项维修基金价款后的余额为营业额。问:如何将地价计入房产原值征收房产税?答:根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

税务部门解答说,根据财税[2009]128号规定,自用的地下建筑,如果是工业用途房产,以房屋原价的50%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-30%)×1.2%。如果是商业和其他用途房产,以房屋原价的70%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-30%)×1.2%。对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

具体操作难度较大亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示,目前针对新“国五条”细则,国家税务部门应给出房屋原值的界定标准。在税务部门没有新的政策解释之前,各地二手房交易所得税还是按原来的1%计征。对于按照转让所得的20%计征个人所得税,有业内人士表示,可能会遇到操作难题。事实上,该政策并非新政,而是政策重申。对于个人转让住房如何缴税的问题,最早出现在《个人所得税法》的规定中,个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值的差额),应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。然而,这项政策在执行过程中将面临一些难题,主要原因是税务部门无法核实海量的房屋原值。谢逸枫分析,首先税务部门在人手有限的情况下,很难完整地把出售房屋的个人购房合同、房屋登记等信息一一核对;其次,很多购房者都以发票、凭证等不全或丢失为由,不提供房屋原值的准确信息,避交20%的个人所得税。此外,在房屋评估制度不完善的情况下,个人缺乏对房屋评估机构的房屋原值评估报告的信任。(姚轩杰)。

问:以房屋抵债应如何征收营业税?答:单位或个人以房屋抵顶有关债务,不论是经双方(或多方)协商决定的,还是由法院裁定的,其房屋所有权已发生转移,且原房主也取得了经济利益(减少了债务),因此,对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为,应按“销售不动产”税目征收营业税。问:住房公积金在个人所得税税前扣除的具体规定是什么?答:单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税所得额中扣除。

房屋产权证上的产权人姓名为小王本人,小王后来又自购一套商品房。2012年4月小王将此房以110万元卖给小李,此住房是小李家庭唯一住房,小李户籍在广州。经地税机关评估110万元的申报价格合理。小王能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。小王和小李分别要缴纳哪些税费?卖方缴个人所得税由于该房产不是唯一的家庭生活用房,不能享受免征个人所得税优惠政策。小王能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料,可据实征收个人所得税。

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