土地原值变房产原值怎么算


 发布时间:2020-10-24 20:09:23

在我国税收实际征管中,对于个人销售不动产,在不能提供房地产原值、转让过程中的税费及合理费用情况下,即税务部门难以计算应纳税所得额时,按照规定,允许简化计算,即对转让收入全额进行核定征收。其计税公式是:应纳税额=个人转让房产收入额×应税所得率×20%(税率)。但在可以准确计算房地产

本市3月30日发布“国五条”细则的落地政策,这份被称为“京十九条”的政策,首次将二手房市场纳入本市调控体系。昨天,北京市地税局在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》,明确了5类房屋转让时“原值”如何计算,经税务机关审核,个人转让住房在转让前实际发生的装修费用,可按一定比例扣除,其中商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%,经济适用房的最高扣除限额达到了房屋原值的15%。转让200万元商品房最多扣除20万元装修费今后,北京市个人转让房屋所得,将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额,按照20%税率计算纳税。

出售保障性住房暂不预征土地增值税“为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管,按照有关规定,结合本市实际情况,对房地产开发企业销售商品房取得的收入,实行差别化土地增值税预征率。”昨天,市地税局表示,房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税。记者查询“京十九条”发现,为充分发挥税收政策的调节作用,本市将根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率,加强预征和清算管理,加大稽查力度。

记者昨日先后来到广州市房地产交易登记中心和海珠区房地产交易登记所看到,现场前来办理二手房交易递件的市民已经锐减,也没有看到排长龙的情况。交易登记部门咨询窗口的工作人员也向记者表示,即使此前已经进行了网签,但是补缴社保或者税单购房昨起不能递件过户,而卖房所得仍然按照1%的比例核定征收个税。又讯 (记者赖伟行)记者昨日了解到,据最新下发到广州市房地产交易登记中心窗口的通知表明,目前广州市调控细则中限购政策的实施时间点,不管是一手房还是二手房都是按网签时间为准。不过卖房所得个税按20%征收的界定时间,还要待下一步相关操作细则进行确定。

由是,企业账载的房屋原值便至关重要。今年1月1日起实施的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。但在现实征管中,不同纳税人“固定资产”会计科目中房产原值的构成不一,有包括土地价值的,也有不包括土地价值的,这就造成了税收征缴的不平衡。在一定意义上说,这也有损税法的公平性。比如,自2001年起执行新《企业会计制度》以来,企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按实际支付的价款作为实际成本,作为无形资产单独核算而不并入房产固定资产原值,那么,房产税计税依据中则可能不包含土地价值。

税务部门提醒纳税人,关于新征用的土地使用税的纳税义务发生时间,《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定:(一)新征用的土地若是耕地,应自批准征用之日起满1年开始缴纳土地使用税;(二)新征用的土地若是非耕地,应自批准征用之次月起开始缴纳土地使用税。因此纳税人不要因理解错误而引起税务处罚。一开发商在南京某区取得了一处土地的使用权,该土地被建成一处休闲娱乐庄园,建造的房屋很少,山坡上种植了很多经济林木,还有鱼塘,绿化面积很大,该公司应如何计算房产原值?税务人员解释说,根据财税[2010]121号文:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。(陈晓菁 甘岳 张紧莉 徐生林 钱志英 刘绪佩)。

最新版的交税细则被张贴在大厅显眼之处,只有一个人正在细细阅读,另外还有4个人在办理业务。“已经网签的,慢慢办就可以;还没网签的,也得等到网签重新启动后再走流程办理过户手续了。最近这几天应该不忙。”一名工作人员说。绿色通道人性化服务仍继续3月中旬,由于各区县房屋登记大厅办理购房资格核验、网签、产权登记等业务的群众增加较多,各区县都在原有绿色通道不变的情况下,新增网签和购房资格核验绿色通道,并为老年人、残疾人以及行动不便的群众优先提供服务。

需要特别提示的是,如果“纳税人原购房为装修房”,即合同注明房价款中含有装修费的,铺装了地板,装配了洁具、厨具等,不得再重复扣除装修费用。但是,如果卖房人提供的发票不能满足条件,也不可以扣除装修费用。即凡有下列情况之一的,都不得扣除装修费用:装修费用凭证不是有效发票;发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;发票由建材市场、批发市场管理机构开具,且未附所购商品清单的。商品房出售时“原值”为实际支付房价款+相关税费“一套房屋在出售转让时税费的负担,与房屋原来价格即‘原值’息息相关,如果中间的差价越高,缴纳的税款就会相应增加。

这里的难有两点,一是难以核实房产原值,二是难以算清合理费用。在我国的住房市场上,房产的属性五花八门,有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等,不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化,核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业告诉中国青年报记者,房产交易至少要经过两个主要部门,一个是住建部门,一个是税务部门,但有些房产自始至终都没有缴纳过契税,比如已购公房,那怎么核实房产原值呢?开征20%个税需要做哪些准备在2006年之前,这个问题没有答案。

这也就意味着,如果这套房是售房人在2008年、以100万元全款购买的普通住房,目前售价为200万元,交易方应该缴纳的契税就为6万元。而个人所得税则需要用200万元减去20万元装修、缴纳大约为2万元的税款和原购房款,再乘以20%,即15.6万元。整套房应缴纳的款项即为21.6万元。如果购房人购买的是已经满5年、90平方米以下的普通住房,又是房主名下惟一一套住宅,其如今的纳税额度和此前并没有变化。张旭说,针对这类“刚需”二手房,新政前后都免去个税,也免征营业税,售房人只要交纳1%的契税即可。

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