时评:房地产反暴利的必要与局限


 发布时间:2020-12-03 02:26:01

而最为引人注目的一条,莫过于他对房地产业“暴利话题”的再度反应。他指出,万科不回避暴利,但绝不能把暴利当作追求,“因为暴利往往暴毙”。目前中国房地产业的处境,王石并未予以回避,他坦率表示,“正处于寒冬,然而只是困境并非绝境”。他认为,中国房地产业发展前景的前车之鉴,恰恰是起自于美

这样的产业,资产扩张如此迅猛,排除暴利,不可能再找到其他原因。那么,为什么开发商用净资产收益率来刺激公众的眼球,从而否认暴利呢?一个最重要的原因是公众不太能发现中国开发商暴利的本质特征,即金融杠杆和土地垄断的结合。这是具有中国特色的土地管理体制造成的。在一些地方,招多少、拍多少,是由地方政府说了算,不是随市场需求来交易的,这种体制是开发商暴利产生的最大原因。房企利用银行杠杆实现暴利经过了两个阶段,前十年是空手套白狼的阶段,潘石屹、冯仑的第一桶金都是这么来的。

在这种情况下,政府贸然出手救市,不仅时机掌握有问题,救市的意图也令人怀疑。如果我们承认房地产业也必须遵循市场规律,那么就有理由相信,在中央继续执行金融宏观调控政策的大形势,房市价格下滑不可避免;而且只有楼价下滑,百姓获得买房实惠,才能印证房市调控战役是否初战告捷。西安市政府赶在房价出现下跌之前救市,除了可以保护高房价所支撑的政府土地财政外,其主要维护的,其实是房地产企业的赌徒心理和暴利防线。只要有房产暴利在,政府即使财政补贴1.5%,也无法将购房者从高房价中拯救出来。

从最近的楼市数据来看,全国房价都呈现上涨局面,新的地王不断涌现。目前房价已经严重背离了消费者的经济承受力。公布地价房价比,也有利于消费者对当前房价的合理性作出理性价值判断。客观地讲,土地从购买到开发销售一般有2至3年甚至更长时间,在此期间,房价会随市场变化不断调整。房价与地价之间并无直接对应关系。但是地价253元房价2万的最暴利楼盘令人无法释怀。房价成本构成到底该怎样算呢?一般说来,房价成本主要包括:地价成本、建筑安装成本、各项配套成本、企业运营成本与相关税费。

而恒大地产董事局主席许家印冒着隔离的风险背叛“组织”,证明经过市场的洗礼,开发商内部已经出现分化。我入行不久,还是第一次听说“组织”这个词。本来以为市场经济搞了这么多年,各个地产商都是竞争对手,没承想这个行业是有组织的,既然有组织那就会有一个一致的对外口径,要说的无非是这个行业吃的是草、吐的是奶,它很重视社会责任和城市未来之类的话。显然,许家印和之前王石的表态对不上大家的口径。但是惊诧之余,我也总觉得这样的组织相当靠不住,大家一起涨在牛市时候还是有吸引力的,但在供求逆转谁先脱手谁胜利的熊市,要求大家一起坚挺简直就是愚蠢透顶的集体自杀。

即使这几年面对调控政策,房地产投资回报水平呈现下滑趋势,但是和其他行业相比,尤其是与这两年遇到困难的一些行业相比,仍然处在一个很不错的盈利水平。复旦大学经济学院副院长孙立坚则认为,房地产利润是高还是低并不能一概而论。他对本报记者表示,由于一线城市土地资源的稀缺不可复制,房地产开发商对优质土地的垄断带给他们超额的利润,因而存在较大暴利。但在二三线城市选址的优越性却并不明显,开发商之间比拼的就只剩下价格和质量,竞争相对更加残酷,所以利润并不是很高。

所谓暴利税,是针对行业取得的不合理的过高利润征税。通过测算各种资源的成本、各种费用以及利润空间,保证留给企业足够的收入用于可持续发展的开支后,计算出暴利,主要是为了调控行业的超高利润。虽然从理论上讲,对房地产行业征收暴利税,不仅能限制行业利润,更能让房价降下来,即使房价降不来,也可能用这部分税款建造保障房。可是笔者觉得,从现实来讲,对房地产行业征收暴利税,知易行难。一方面,暴利界定起来并不容易,会遇到诸多现实问题,而且行业不同,暴利的界定也应不同。

首先,银行应当提高购买第二、三套房的贷款门槛,并严格执行相关规定,避免因为炒房行为给开发商注入资金而强化其暴利思维;其次,政府也应减少对于那些存在房屋大量积压的开发商的扶持,迫使其选择通过降价获得发展资金;再者,政府部门应当出台真正具有“杀伤力”的宏观调控措施,尽快对房地产市场开征物业税。唯有多种措施共同发力,才可能迫使开发商抛弃暴利思维,并因此使民众的购房需求得到释放,促使房地产市场走上健康、稳定发展的道路。(作者:魏文彪)。

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