贵过商品房的经适房 只有经济何谈适用


 发布时间:2020-12-01 00:50:19

值得注意的是,本轮房地产市场价格变局正是在业内龙头企业的推动下开始的。万科作为领军人物,是大张旗鼓打响降价第一枪的企业,这些举动直接影响了房地产市场定价估值体系。与万科相对应的,在酒店公寓等细分市场占据优势品牌地位的SO-HO中国,却逆势宣布将上调房价,试图用涨价来打破市场颓势。

那么,房地产的“暴利”究竟流入了谁的口袋?最大的受益人是政府吗?2009年1月,一份来自REICO工作室的“我国房地产企业开发费用分析报告”研究表明,在房地产商总销售收入分布中,37.36%流向政府,36.49%是“除土地外的其他成本”,剩余的26.14%的份额才是企业所有。而这个研究成果不断被任志强引用,成为其为房地产“暴利”正名,及批评制度性腐败的重要依据之一。但很快,REICO工作室研究的客观性和中立性遭到了怀疑。

署名“雪域G _G”的网民说,支持反“暴利”和调控,不过要理性和分层对待。比如低收入安居房的落实,对首套刚需的适度政策放宽,严控多套房投机者。还有网民从成本因素来考虑如何评估房地产暴利。署名“屏栏观雪”的网民说:“暴利不暴利,关键看成本。我们从超市里买一斤白菜,即使成本不明,总价不高也不会让我们对价格过于敏感。房子不同,一套房子可以耗掉一辈子血汗钱,只要披露成本,是不是暴利大家自己会有个评估。”署名“psp900”的网民说,应成立有关房地产业的价格核算单位,严格要求房地产业的成本核算制度,进行管理和审核、监督实施,加大监督力度,对违法房地产商进行有力的处理。

不过,与堪称天价的房价相比,霞公府的地价却廉价得难以想象。记者从北京市国土资源局获悉,该项目2005年已拿地,当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米,土地成交价为58030万元,即楼面地价仅有2232元/平方米。尽管不排除另有拆迁等费用,但这一地价与其所在的王府井板块相比,无疑极不相称。北京市国土资源局的数据显示,2003年时,北京海淀区部分项目的楼面地价就已高达2000元/平方米,而如今,2232元/平方米的楼面地价,至少要在北京六环以外去找了。

虽然价格高的房屋不如价格低的房屋好卖,但在刚性需求下,仅仅只是增加房地产商售卖的时间成本,并不会存在卖不出去的问题。另外,地方政府从中又能得到一笔额外收入。换言之,高房价会让地方政府受益、会让开发商和地方政府结成利益同盟。在这种情况下,暴利税的反暴利作用不仅无法得到凸显,而且会让开发商的暴利变得“合法合理”。地方政府为了暴利税很可能更喜欢暴利高的开发商,因为从这样的开发商手中才能拿到暴利税,因此,在土地招拍挂中,暴利开发商极有可能胜出。

而房价不全面地理性回归,要结束房地产市场暴利时代还言之尚早。“历史可能有相似的地方,但绝对不会重复。市场内在因素、政府房地产政策、党中央十七大报告的精神基本上给国内房地产市场发展设定了方向与趋势。只要让当前的房地产政策一个又一个落实下来,国内房地产市场价格全面理性回归将会到来。届时,中国每一个民众将真正分享经济改变成果。到了这个时候,中国房地产市场的暴利才能说真正终结!”易宪容说。房地产行业依旧属于超高利润行业就今年的形势来说,销售放缓导致资金回笼速度减慢预售款减少、建材价格上涨、建筑标准提高等因素增加了商品房的成本,房价上涨幅度减小又抑制了利润率。

” 中国社会科学院工业经济研究员曹建海接受人民网记者采访时表示,“开发商的价格是不是定高了?只要超过正常的市场价格20%,就可以认为是暴利。”体制扭曲导致暴利 开发商、政府都有责任顾云昌表示,在目前房地产市场依然“供不应求”状况下,出台反暴利的规定就显得非常必要。“反暴利有两种,一种是受益是国家的,一种是让利给百姓,不让房价过快上涨。只有卖不出去的房子,没有卖不出去的价格。如果严格征收土地增值税,会对抵制暴利起到一定作用。” 顾云昌告诉记者,房价越高,百姓越买不起,与其征增值税,不如把房价降下来,让利消费者。当前,对土地增值税进行清算是有利的,最终对平抑房价肯定能起到积极的作用。

“但注意,其中一些项目2007年时就在销售,虽然它们在2008年下半年的降幅明显,但与2007年上半年相比,涨幅仍然高达40%左右。放到2008年的上下半年来比较,也可以说,涨价的时候,万科没赚太多;跌价的时候,万科也没少赚多少。这或许又证明万科的策略是明智的:在项目仍很有赚头的时候,通过降价快速消化以回笼资金。”方方工作室的分析师指出。还有人说,万科开始降价正是说明房地产存在暴利。而我们更关注的是,在房地产暴利时代远去之时,王石的言论能否带动更多开发商作出改变。

可见,要想对房地产征收暴利税,除非国家硬性规定一个利润百分比,走法律立法的路径。同时,暴利税税负极有可能转嫁到购房者身上。目前而言,在房地产开发领域,“沉重如山”的租,“五花八门”的费以及“多如牛毛”的税,早已让开发商不堪重负。现在,如果再对房地产企业征收暴利税,倘若暴利税征收前,不进行一次彻底的税费租整合,最终还将会被转嫁到购房者身上。原因在于,暴利税征收的是所得税,属于价外税,理论上是难以转变成价内税的,但由于房子对民众而言是必需品,需求量太大,开发商很有可能让购房者“消化掉”暴利税。

在目前税费过重的背景下,如果征收暴利税,很可能不会起到降低房价的作用,反而会继续推高房价。首先,如果暴利税只是针对有暴利的开发商征收,对无暴利的开发商不征收,这从逻辑上是可以起到引导开发商不追求暴利的作用,毕竟,价格高的房屋肯定不如价格低的好卖。然而,这么做的前提是,必须界定清楚哪些房地产开发商存在暴利。但如今的房地产市场是个信息不对称的市场,房地产的成本到底是多少,利润有多少,根本难以界定清楚,有开发商甚至认为成本如同“夫人的胸围”,是不可以透露给外界的。

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