房地产开发方案阶段考虑事项


 发布时间:2020-10-20 05:17:18

深圳“金九”泡汤广州“成色不足”“金九银十”,如今“金九”基本已经不可能实现了。中原地产数据显示,截至九月第三周,深圳、北京、上海销售面积大幅下降,广州略有增加。环比8月同期,深圳-29%、上海-16%、北京-3%、广州4%,上海本周成交量已降至今年楼市回暖以来的最低位。相比之下

后发优势的存在,意味着我国具备实现挤压式增长的条件和空间,能够将经济增长速度保持在中高速水平。在1978—2012年的35年间,我国GDP年均增长9.8%。在不考虑第三次全国经济普查[微博]GDP上调的情况下,若今明两年经济增长分别为7.4%左右和7%左右,则“十二五”期间年均增速可达到7.8%,高于7%的预期目标。“十三五”期间只需保持6.5%的年均增长速度,即可实现党的十八大报告提出的到2020年GDP比2010年翻一番的目标。

因此对于2012年房价回升的性质,我们认为其更有可能是房地产大周期下行期中的一次B浪反弹。我们发现,在中周期(资本支出周期,级别小于房地产周期)的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,而房地产周期的低点则大致出现在中周期低点附近或之后。美国本轮中周期从2009年开启,并在2015年见到了高点,2019-2020年可能是本轮中周期的低点。根据经验,中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,因此,2012年房地产周期回升的B浪反弹大概率会在2019年之前就要结束,这意味着在2017-2019年将出现下行期,即进入C浪下跌。

据抽样统计,朝阳法院三年来受理的近半数存量房买卖合同纠纷均与房价波动密切相关。房屋价格上升阶段,卖房人倾向于将房屋以更高的价格出售;房价下跌时,买房人为了降低购房成本,往往怠于履行合同,从而引发纠纷。第二是与宏观调控因素相关的案件。为抑制房屋价格过快上涨,政府出台一系列政策进行宏观调控,如差别性房贷政策、执行限购措施、运用税收手段,这些调控措施也会导致一些购房人失去购房资格或者难以办理购房贷款,从而引发纠纷。

问及涨价或准备涨价的理由,“楼盘近期成交畅旺”几乎成了标准答案。情况似乎真的如此。广州表现明显,楼盘人气旺了,“日光盘”更多了;今年一二月,广州一手住宅成交量同比更增长了32%、105%。数据透露出来的信息是:广州成交真的很“畅旺”。如果不作全面分析,数据往往也具欺骗性,广州今年的数据就有这样的迹象。一方面,在CPI、贸易顺差等经济数据全面下滑的时候,房地产成交的“独孤求败”,放大了其增长效应;去年一二月成交是近年来的新低,同样放大了今年的增长效应。

为拉动地方经济,追逐土地财政,缺乏对市场供需实际考量,使不少住宅房处于空置或过剩状态。为避免这种情况出现,构建完善的住房供应体系极为重要。一方面,加快个人住房信息系统、不动产登记系统建设和联网,使房屋产权明晰,摸清“家底”,从而有助于差别化信贷、税收政策的实施。另一方面,加快房地产税制改革和立法,通过税收等手段,提高房屋持有成本,促进存量房源的释放,以稳定供需关系。同时,加快推进土地、户籍等制度改革。作为城镇化进程中最为重要的两项制度,土地和户籍制度改革,可促进人口有序流动。城镇化进程加速,将对消化存量房屋、缓解供应过剩大有裨益。可以说,如何消化住宅存量,地方政府应有所为也应有所不为,既要放弃不切实际的货币政策开闸,也别指望松绑本地楼市,权力之手不可习惯性地干涉楼市。让市场调节,让开发商选择合适的价格消化存量,才是符合经济学常识和民意期待的选择。●吴学。

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