上海恒隆房地产公司经理江华


 发布时间:2021-01-21 04:02:24

不知何故,参加7月31日恒隆业绩会的媒体比以往要来得更多。离正式开始前还有约10分钟,恒隆总部不算太大的会议室已经满满地坐着记者,后面还架着多台摄像机。对于久经商场多年的恒隆主席陈启宗来说,这自然算不上什么。在业绩会上,其与恒隆的董事总经理陈南禄一起,再次讲述了对于目前经济的看法

事实上,早就已经将发展重点基本移至国内的恒隆这几年在内地的发展颇为顺利和规律。陈启宗形容,恒隆在内地每年都会有一个体量相当于美国帝王大厦的物业落成。从2010年的沈阳皇城恒隆广场,到2011年的济南恒隆广场。今年9月,其在沈阳的另一个项目市府恒隆广场也将正式开业。据恒隆董事总经理陈南禄表示,该项目已经完成100%的出租,且租金水平很是不错。其称,在招商过程中,有10多家首次进入沈阳的品牌也签订了租赁合约。其透露,市府恒隆广场将取得比济南项目更高的回报收益率。

其中,恒隆广场集中了众多一线品牌,以高端消费为主;有中高端品牌、餐饮、休闲等综合业态的港汇恒隆广场,则是大型购物中心的代表。在恒隆的发展计划中,类似港汇恒隆广场定位的购物中心占了极大的比例。这一定位,恰是绝大多数购物中心所持有的,这就使得商业地产的投资者面临更多的竞争和挑战——毕竟地产的升值同样体现在商业的销售额和人气上。令人遗憾的是,目前有些商业地产的开发商虽然会“造房子”,但不善于 “卖东西”。商场的硬件看起来很光鲜,内部品牌和服务质量却让人不满意,有些为了尽快实现商业地产的 “含金量”,将出租率作为衡量物业投资是否成功的指标,采取 “拉到篮里都是菜”的招商方式。

不知何故,参加7月31日恒隆业绩会的媒体比以往要来得更多。离正式开始前还有约10分钟,恒隆总部不算太大的会议室已经满满地坐着记者,后面还架着多台摄像机。对于久经商场多年的恒隆主席陈启宗来说,这自然算不上什么。在业绩会上,其与恒隆的董事总经理陈南禄一起,再次讲述了对于目前经济的看法及恒隆的应对策略。业绩上升7月31日,恒隆公布了上半年的业绩。其中恒隆地产基本纯利增长72%,盈利总额达到25.2亿港元。从已发布的利润构成中不难看出,恒隆地产的主要战场仍在香港,但内地的份额也越来越重,增幅已经超过香港。

上半年,销售总额为42.34亿港元。其中,出售9个君临天下及108个浪澄湾住宅单位为公司带来物业销售额12.72亿港元,为盈利额增长贡献了60%;另外12%的贡献则来自于物业租赁业务,该部分上半年的业绩为29.62亿港元。恒隆地产核心业务--香港及内地物业租赁租金收入和溢利分别增长12%及14%,分别达到29.62亿与24.22亿港元。来自香港投资物业的租金收入及溢利分别增长4%和5%,达到14.87亿以及12.51亿港元,若不计入非持续性物业管理业务及已售出物业的影响,来自香港投资物业的租金收入增加7%。

多地商场仍在调整、培育期恒隆地产在上海以外运营五个购物商场,分别位于济南、沈阳、无锡和天津,这些商场入市时间在四年以内。恒隆地产披露,这些业务处在培育期,在完成第一个或第二个租约后,要进行租户优化,出租率因此会受到影响。财报盘点了2014年内地多个恒隆广场的表现,大部分表现好于上一年同期。然而,济南恒隆广场表现仍然不尽人意。年报称,济南恒隆广场已开业三年,许多租户首个租约到期。商场进行租户组合调整,通过增加娱乐、时尚购物和非购物元素以渠道较为传统的奢侈消费类别。

我们手上还有一部分香港住宅物业,如果全部出售,至少可以回收200亿港元,目前恒隆地产是“零负债”。要求太高难寻合适地块NBD:沈阳皇城恒隆广场开业以后,未来在无锡、大连等地的恒隆广场也将陆续开业。但在一线城市,除了上海的两个项目以外,北京、深圳、广州等城市恒隆地产都未涉足,这是什么原因?根据您的数据,二三线城市的购买力是否超过或者至少和一线城市持平?陈启宗:选择大规模进入二三线城市,一方面是因为这些城市的竞争不激烈,恒隆地产有希望能在这些城市获得比较高的投资收益;另一方面沈阳等部分二三线城市每平方米销售额比上海等一线城市高,这能保证客户能付更多的租金。NBD:除了现在已经确定的城市,您下一步还将考虑进入哪些内地城市?您选择房地产投资项目的标准是什么?陈启宗:我们每年都会考察大量的城市,但也许是我们对投资回报要求太高,总找不到合适的投资地块。我们对地块的要求,永远是最好的位置,相对较低的容积率和比较低的价格,这样才能确保我们每一平方米的租金回报能达到最高,但遗憾的是,这样的项目还比较难找。(记者 杨羚强)。

在我看来,天价成交的地块不叫“地王”,“地王”应该是地点良好、回报又好的地块。恒隆买的每一幅地块,都应该称为“地王”。NBD:您觉得现在是不是收购地块的良机,会否趁现在购一些地块,增加土地储备?陈启宗:严格意义上说囤地是违反国家法律政策的,我们不做囤地的事。至于现在是不是买地的好时机,我觉得是。国家政策在收紧,土地市场有好的机会。我说过我是一个喜欢拥抱熊市的人,因为熊市会有更多的机会。NBD:土地储备是很多内地房地产商赚钱的资源之一。

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