房地产开发阶段性总结报告


 发布时间:2021-01-17 23:13:03

国家信息中心经济预测部主任祝宝良20日表示,当前中国经济增长态势没有发生大的变化,增速处于合理区间,经济面临的结构性问题需要通过改革解决。他分析,当前我国房价出现阶段性调整,但不会急剧下降。他预计,过剩产能出清后,我国将迎来新的经济增长周期,潜在增长速度在7.5%至7.7%之间。

纳税的自主选择必然使市场上的房产分为交税和不交税两类:交税者在看好房产保值升值潜力的同时,也要有相应的经济能力;不交税者或者认为交税保值不划算,或者缺乏经济能力。此时房价的高低直接关系交税金额的多少,必然影响人们的纳税选择,进而影响房价。而租售比、收入比、利率等对房价长期走势有启示意义的指标也必然会对人们的决策产生重要影响。就租售比而言,目前一些大城市房地产市场1:500的租售比意味着房产投资40多年才能收回成本,而实际上一些商业产权的住宅到购买者手中时产权只剩了30多年。

广州某开发集团营销负责人也表示,该政策主要是针对住房用地供应来调节市场,并不是通过抑制需求来降房价,政策影响是长期性的,基调是温和的。而在货币政策方面,上周五,央行在公开市场上发行了1600亿元3月期央票,并进行了500亿元正回购操作,创下两年来公开市场的最大单周净回笼量。业内人士认为,尽管回笼力度不断加码,但当前资金面仍较为宽松;同时,目前来看央行紧缩力度仍属温和,预计上调存款准备金率等工具的使用仍将押后。

然而,阶段性产权的时间规定性却使房产的价值无法循此规律运行。因为有了时间的限制,其价值必须是另一种算法,即70年或50年的产权用一年少一年,产权到期后,虽然土地及房产的客观价值仍在或更高,但对权属人来说,其资产意义上的房产价值却已完全归零。就此来看,阶段性产权本质上只是一个长期租约,购房者所支付的其实也只是长期租金,因此从长期看,不论其他商品价格如何上涨,阶段性产权房屋的资产价值都会随时间的推移而逐步减损,尤其二手房的价格根本就不存在长期持续上涨的逻辑基础。

华人首富李嘉诚日前表示,对内地市场并不担心,如果楼市继续调整,“长和系”会考虑吸纳内地土地储备。据媒体统计,近期约有60%的楼市“抄底大军”潜伏,抄底心态浓重。“抄底”一词来源于股市,而民众对楼市的抄底热情同样来源于股市。股市一般是牛短熊长、慢涨急跌;唯有楼市才是短跌长涨。但在这一次调控下,究竟楼市有没有底?底在哪里?不久前,交通银行进行压力测试,测试结果显示,房地产价格下降30%,房贷不良率也不会明显上升。

就“房价—收入比”而言,房产虽然可以投资,但居住还是其第一功能,而对于由大多数百姓收入购买力决定有效需求的普通商品房来说,房价高低不看“房价—收入比”又能看什么?退一步说,即使投机者可以不看此指标盲目炒房,选择性物业税实施后,房产价格的高估值必然使权属人的交税金额水涨船高,导致更多人无力选择纳税,这样一来,更多的阶段性房产权价格必然随时间的推移出现重心下移。由此可以看出,可选择的物业税在价格问题上不可能对人们的预测施加任何倾向性的影响,但由于纳税是一种长期的选择,房产权属人在权衡抉择的同时,也必须将眼光放长远,此时,租售比、利率、收入比等指标的重要性自然凸显,而不同房产权的价值评估则会成为一件较为复杂的事情,以至可能出现专业的房产评估需求大增的情况。

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