开发商履行阶段性担保责任索赔


 发布时间:2021-01-25 11:53:39

然而,阶段性产权的时间规定性却使房产的价值无法循此规律运行。因为有了时间的限制,其价值必须是另一种算法,即70年或50年的产权用一年少一年,产权到期后,虽然土地及房产的客观价值仍在或更高,但对权属人来说,其资产意义上的房产价值却已完全归零。就此来看,阶段性产权本质上只是一个长期租

由此,我国房地产市场实际上就存在着两种不同方向运行的价值规律:一种是土地及地上房产价值随着城市土地稀缺性的增强而不断向上运行的价值规律,这是由经济运行和发展的大规律决定的;另一种是阶段性产权价值随时间推移逐年递减的价值规律,这是由市场契约和相应的国家法律决定的。两种价值规律都是“硬道理”,但它们却会以相互冲突的形式作用在同一处房产上,那么市场上阶段性房屋产权的价值究竟如何决定?是随着土地稀缺度的增强而上升还是随着产权时间的递减而下降?不同价值规律的内在矛盾意味着市场上存在着两只不同方向指挥的“看不见的手”,从而必然使市场功能发生紊乱。

因为深圳房地产调整的周期已经比较长,现在出现阶段性、内生性的回暖是很正常的现象。”阶段性的回暖也需要推手,一些分析师认为11月市场回暖的主要原因在于政策和价格。平安证券分析师刘细辉告诉记者:“11月的回暖证明国家的房地产新政是有效的,同时,一些房地产企业也在积极打折促销。这两大因素促成了一手房市场销售的回暖。”虽然交易量回升已是无可争辩的事实,但这波反弹能持续多久仍然值得关注。陶学明指出,“这次的回暖是否能够持续,主要的因素在于未来宏观经济的走向,同时房地产政策的变化和利率的调整也需要关注。

资本的需求与民众的住房需求是不一样的,真正的住房需求会受消费者支付能力的约束适可而止,资本的需求却是贪婪无止境的,无论盖多少房都无法满足资本的囤房需求,何况土地资源是有限的。因此,当前市场整治的着力点,应是阻止投机者用资本囤积住房的方式抬高普通商品房的价格,从而侵占大多数普通百姓的居住空间。那么实施选择性物业税对此有何作用呢?可以肯定的是,由于有了选择性,对于中高收入者来说,可以纳税的方式获得“恒产”,有房的普通百姓权益没有增加也不会受到损害,但他们可能会更多地倾向于不纳税,因为对于只有一套住宅的普通百姓来说,其住房价格升到多高也只是纸上富贵,跌到多低也不影响其一生(70年或50年)的居住功能。

至于房产的交易价格,将可能更多地取决于每一处房产的具体情况,炒房囤房者很难再漫天要价,炒房赚钱的空间自然会在人们纳税或不纳税的权衡中大大压缩。事实上,与所有商品市场一样,一个正常的健康发展的房地产市场也应是能够根据产品品质差别化定价的市场,所有房产价格齐涨共跌的现象是不正常的。关注内在质量和长久保值性物业税的选择性促使购房者以更长远的眼光看待房产价值,更多地关注其内在质量和长久的保值性,从而也就强化了市场的选择性,有利于通过竞争性的市场提升房地产的质量和水平,对切实改善人民居住质量和房地产业的长期健康发展将产生积极影响。

国家信息中心经济预测部主任祝宝良20日在国务院新闻办召开的吹风会上预测,今年或明年可能是房价出现阶段性拐点的时间点,但短期不会出现暴跌。他说,房地产价格说穿了就是供求关系的问题。中国房价上升里面40%的原因来自于刚性需求。刚性需求度量的方法跟平均的人口年龄有关 系 , 中 国 第 三 轮 人 口 高 潮 是 从1981年到1991年,也就是说,1991年出生的人到现在也有23岁了,这些人要解决住房,大概需要1200多万套。

而对投机炒房的一部分资本持有者来说,选择就不是那么简单了。事实上,在阶段性产权房屋价格已升高到离谱、而其价值却用一年少一年的减损情况下,投机者之所以还会对房价上升下赌注,除持有成本过低外,还因为市场普遍对产权到期后政府可能作出的政策退让抱有幻想。比如政府不可能强行收回产权,甚至会有更优惠的政策等等。可以设想,选择性物业税一旦推出,不纳税者幻想得到的政策优惠是不能得到纳税者容忍的,因而政府也就完全被推到了一个公平正义的立场上,阶段性产权到期后,除对贫弱老年人给予必要的人道照顾外,对于普通公民,给足了纳税选择权的政府对于其拥有永久性终极产权的房产将依照法律收回“没商量”。在高房价下,这样一个前景展望,不交税的房产价值只要远期是减损的,近期的价格就很难向上,多套或成批持有房产者如果继续赌房价上升,就要付出税收成本,因此无论选择交税还是不交税,利润空间都会受到挤压,这就迫使过多的短期逐利资本退出房地产市场,最终将真正的住房消费需求空间还给普通百姓。□(文/李琨 作者为国家发展改革委经济研究所研究员)。

目前公积金缴存的计算公式为:单位和个人每月缴存的公积金数额= 上一年月平均工资×住房公积金缴存比例。假如你在深圳工作,2015年你的月平均工资为10000元,此前的公积金缴存比例如果是20%,那单位和个人每月分别要缴纳10000×20%=2000元,你的月公积金等于有4000元。假设调整后缴存比例降低到12%,那单位和个人要缴纳10000×12%=1200元,月公积金为2400元,比以前少了1600元,但到手的工资却只比此前增加了800元, 由此看来,公积金缴存比例降低,对企业是一大利好,对个人来说,总收入反而减少了,并不合算。

第二,强制性地征收物业税,又难以回避与阶段性产权同生共在的法理问题。首先,阶段性产权作为一种市场契约,是在国家既定的法律框架下形成的,以永久性产权取而代之并辅之以征税,实际上是要转换契约,这就必须征得全体签约人的同意,仅此一条,现在能做到吗?其次,阶段性房产权中也是包含着阶段性地权的,即便地上建筑物已经破损,房产价值需要重新评估,其产权中的地权价值也不会发生变化。由此看来,一方面,阶段性产权作为由福利分房到住房市场化的过渡性制度安排,其重大局限和问题决定了它无法为市场提供一个长期有效运行的制度框架,不仅很难真正实施到底,目前就已经引起了市场的价值矛盾和混乱;另一方面,在阶段性产权契约存在的情况下,强制性地将其变更为永久性产权并征收物业税又存在法理不通的问题。

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